近畿圏の中古マンション成約、10月まで9ヶ月連続減少　売り出し価格と成約価格の差は約1,000万円に

結論：成約は縮小が続き、売り出し価格は上昇。売り手と買い手の価格差は約1,000万円に

公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）は2026年11月10日、近畿2府4県（大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山）の中古住宅市場を対象とする2026年10月度のマンスリーレポートを公表しました^[1]。10月の近畿圏の中古マンション成約件数は1,607件で、前年同月比10.9%減と9ヶ月連続の減少です。平均成約価格は3,040万円で4.6%下落し、3ヶ月連続の下落となりました。一方、同月に新たに登録された物件の平均価格は4,029万円で、20.4%上昇しています^[1]。

つまり、10月に新しく売りに出された物件の平均的な売り出し価格は、実際に成約した物件の平均価格より約990万円高いということです。^[1]前の四半期から見られていた「売り出し価格は上昇、成約価格は下落」という傾向は、10月に入っても縮まらず、むしろはっきりしてきました。

近畿圏の中古マンション：主な数字

• 成約：1,607件（−10.9%）で9ヶ月連続の減少。成約㎡単価は45.62万円（−2.9%）で3ヶ月連続の下落、9月比でも1.3%下落。成約価格は3,040万円（−4.6%）で9月比2.6%下落。成約物件の平均専有面積は66.64㎡（−1.7%）^[1]。
• 新規登録：7,029件（+15.1%）で4ヶ月連続の増加。新規登録㎡単価は61.66万円（+18.1%）で2024年6月から29ヶ月連続の上昇、9月比5.8%上昇。新規登録価格は4,029万円（+20.4%）で9月比7.5%上昇^[1]。
• 在庫：22,843件（+7.2%）で3ヶ月連続の増加。在庫㎡単価は59.19万円（+21.9%）、在庫価格は3,790万円（+22.6%）^[1]。

1年前（2025年10月）の成約価格は3,187万円、新規登録価格は3,345万円で、その差は約160万円にとどまっていました。今年10月にはこの差が約990万円まで広がっています^[1]。新規登録が増え、売り出し価格も上がる一方で、成約がついてこないため、在庫が積み上がっている状況です。

大阪：大阪市は成約件数が2割減、それでも㎡単価は上昇

エリア別に見ると、近畿圏の対象12地域のうち10地域で成約件数が前年同月比で減少しました。このうち大阪市、大阪府北部、兵庫県他、京都市、滋賀県は2ケタの減少です。大阪市と京都市は9ヶ月連続、大阪府北部は7ヶ月連続の減少となっています^[1]。

大阪市の10月の中古マンション成約件数は427件（−20.0%）でした。成約㎡単価は72.14万円で、むしろ3.7%上昇しています。成約価格は4,086万円（−4.6%）、成約物件の平均専有面積は56.64㎡で7.9%縮小しました^[1]。単価は上がり、総額は下がった主な理由は、成約物件の面積が小さくなったことです。単身向けや投資向けのコンパクトな住戸が成約に占める割合が高まると、平均価格は押し下げられます。そのため大阪市のデータを見る際は、総額よりも㎡単価のほうが、同じタイプの物件の価格水準をよく表します。

大阪府のその他のエリア^[1]：

• 北部（豊中・吹田・高槻など）：成約181件（−13.0%）、㎡単価44.20万円（+3.5%）、成約価格3,245万円（+4.2%）。^[1]
• 東部（東大阪・枚方など）：成約100件（−6.5%）、㎡単価32.08万円（−0.4%）で11ヶ月ぶりに前年同月比マイナス。成約価格2,150万円（−5.2%）。^[1]
• 南部（堺市以南）：成約122件、㎡単価25.59万円（−13.0%）で4ヶ月連続の下落。成約価格1,783万円（−16.7%）。^[1]

兵庫県の阪神間（尼崎・西宮・芦屋など）では成約㎡単価が6.2%上昇し、7ヶ月連続の上昇となるなど、地域差が目立ちます^[1]。

中古戸建て：成約は小幅減少、在庫は52ヶ月連続の増加

近畿圏の中古戸建住宅の10月の成約件数は1,228件（−2.2%）で2ヶ月連続の減少でした。成約価格は2,328万円（+1.0%）で、9月比は横ばい。在庫件数は21,100件（+7.6%）で、2022年7月から52ヶ月連続の増加です^[1]。

なぜ売り出し価格と成約価格の差が広がるのか

近畿レインズは10月に公表した四半期レポートの中で、売り出し価格と成約価格の乖離が続いていると指摘しています。日本銀行の利上げや長期金利の高止まりを背景に、住宅ローン金利は変動型・固定型ともに上昇しており、近畿圏の中古住宅取引は減速していると分析しています^[2]。

仕組みとしては、ローン金利が上がると買い手が借りられる金額や負担できる月々の返済額が小さくなり、買い手の購入上限価格が下がります。一方、売り手の希望価格は過去1〜2年の相場や近隣の売り出し価格を参照することが多く、調整に時間がかかります。10月は新規登録件数が15.1%増え、売り出し価格も20.4%上昇しており、高い価格で売れるかどうかを試している売り手がまだ多いことがうかがえます^[1]。こうした物件が売れなければ在庫として残り、在庫の増加はやがて価格の引き下げにつながっていくのが一般的です。

なお、月次データは成約物件の構成（築年数、面積、所在エリア）の影響を大きく受けます。単月の上下だけで判断せず、数ヶ月続けての方向を見るほうが確かです。

購入を検討している方にとっての意味

第一に、売り出し価格は売り手のスタート地点にすぎません。 近畿圏の平均で見ると、売り出し価格と成約価格の差は広がっています。物件を評価する際は、同じマンションや同じエリアの最近の成約事例を基準にすることが大切です。

第二に、選択肢が増えており、比較する時間があります。 新規登録も在庫も増えているため、急いで決める必要はありません。管理状況、修繕積立金、築年数、間取りなどをまとめて比較できます。

第三に、大阪市は総額ではなく㎡単価で見ること。 大阪市の成約価格が下がったのは主に成約住戸が小さくなったためで、同じタイプの物件の㎡単価はまだ上昇しています。単純に「大阪市の価格が下がっている」とは言えません。

第四に、地域差が広がっています。 大阪府北部は㎡単価が上昇し、南部ははっきり下落、阪神間は上昇が続いています。価格が妥当かどうかは、近畿圏の平均ではなく、その物件が属する細かな市場で判断する必要があります。

第五に、金利が依然として最大の変数です。 ローンを利用する方は、金利がさらに上がった場合の返済額を事前に試算しておくべきです。現金で購入する方も、将来売却するときに次の買い手がどのような融資条件になるかを考えておく必要があります。

まとめ

2026年10月、近畿圏の中古マンションは成約件数が9ヶ月連続で減少し、成約価格は3ヶ月連続で下落しましたが、新規登録価格は上昇を続け、在庫は3ヶ月連続で増加しました^[1]。大阪市では成約件数が2割減ったものの㎡単価は上昇しており、市場全体が一斉に値下がりしているのではなく、エリアや物件ごとに二極化が進んでいます。大阪の中古マンションをご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。個別のマンションの成約事例や管理資料をもとに、価格が妥当かどうかの判断をお手伝いします。