近畿圈二手公寓10月成交连降9个月，挂牌价与成交价差近千万日元

一句话结论：成交还在缩，挂牌价还在涨，买卖双方的价差拉到近千万日元

公益社团法人近畿圈不动产流通机构（近畿レインズ）于2026年11月10日公布了2026年10月度的月报，覆盖近畿两府四县（大阪、兵库、京都、滋贺、奈良、和歌山）的二手住宅市场^[1]。10月近畿圈二手公寓成交1,607件，比上年同月减少10.9%，已连续9个月减少；平均成交价3,040万日元，下降4.6%，连续3个月下跌；而当月新挂牌房源的平均价格是4,029万日元，上涨20.4%^[1]。

也就是说，10月新挂出来的房子，平均开价比实际成交的房子高出约990万日元。^[1]上个季度已经出现的“挂牌涨、成交跌”，进入10月后没有收窄，反而更明显了。

近畿圈二手公寓的关键数字

• 成交：1,607件（−10.9%），连续9个月减少；成交单价每平方米45.62万日元（−2.9%），连续3个月下跌，比9月下降1.3%；成交均价3,040万日元（−4.6%），比9月下降2.6%；成交房源平均专有面积66.64平方米（−1.7%）^[1]。
• 新挂牌：7,029件（+15.1%），连续4个月增加；新挂牌单价每平方米61.66万日元（+18.1%），自2024年6月起连续29个月上涨，比9月上涨5.8%；新挂牌均价4,029万日元（+20.4%），比9月上涨7.5%^[1]。
• 在售库存：22,843件（+7.2%），连续3个月增加；库存单价每平方米59.19万日元（+21.9%），库存均价3,790万日元（+22.6%）^[1]。

一年前（2025年10月）的成交均价是3,187万日元，新挂牌均价是3,345万日元，两者只差约160万日元；到今年10月，差距扩大到约990万日元^[1]。新挂牌多了、开价高了，但成交没有跟上，于是库存在累积。

大阪：大阪市成交减少两成，单价却没跌

分区域看，近畿圈12个区域中有10个成交件数同比减少，其中大阪市、大阪府北部、兵库县其他地区、京都市、滋贺县是两位数下降；大阪市和京都市已连续9个月减少，大阪府北部连续7个月减少^[1]。

大阪市10月二手公寓成交427件（−20.0%）；成交单价每平方米72.14万日元，反而上涨3.7%；成交均价4,086万日元（−4.6%）；成交房源平均专有面积56.64平方米，缩小7.9%^[1]。单价在涨、总价在跌，主要是成交房源的面积变小了——小户型、单身或投资用的房子在成交中占比更高时，平均总价就会被拉低。所以看大阪市的数据，单价比总价更能反映同类房子的价格水平。

大阪府其他区域^[1]：

• 北部（丰中、吹田、高槻等）：成交181件（−13.0%），单价每平方米44.20万日元（+3.5%），均价3,245万日元（+4.2%）。^[1]
• 东部（东大阪、枚方等）：成交100件（−6.5%），单价每平方米32.08万日元（−0.4%），是11个月以来首次同比下跌；均价2,150万日元（−5.2%）。^[1]
• 南部（堺市以南）：成交122件，单价每平方米25.59万日元（−13.0%），已连续4个月下跌；均价1,783万日元（−16.7%）。^[1]

兵库县的阪神间（尼崎、西宫、芦屋等）成交单价上涨6.2%，已连续7个月上涨，区域差异明显^[1]。

二手独栋：成交小幅减少，库存连增52个月

近畿圈二手独栋住宅10月成交1,228件（−2.2%），连续2个月减少；成交均价2,328万日元（+1.0%），与9月持平；在售库存21,100件（+7.6%），自2022年7月起连续52个月增加^[1]。

为什么挂牌价和成交价越拉越开

近畿レインズ在10月发布的季度报告中已经指出，卖出价与成交价的背离在持续；日本银行加息、长期利率高位运行，住房贷款利率无论浮动型还是固定型都在上升，近畿圈的二手住宅交易正在减速^[2]。

机制上，贷款利率上升会压低买方能借到的金额和能承受的月供，买方的出价上限随之下降；卖方的心理价位则往往参照前一两年的行情和邻居的挂牌价，调整得慢。10月新挂牌件数增加了15.1%、开价又上涨了20.4%，说明仍有不少卖方在高位试探^[1]。这些房子如果卖不出去，就会留在库存里，库存增加通常会逐步传导为降价。

需要注意的是，月度数据受成交房源结构（楼龄、面积、所在区）影响很大，单月的升降不宜过度解读，看连续几个月的方向更可靠。

对买家意味着什么

第一，挂牌价只是卖方的起点。 近畿圈平均来看，开价与成交价的差距在扩大。评估一套房时，应以同一栋楼或同一片区近期的实际成交记录为基准。

第二，可选房源在增加，有时间比较。 新挂牌和库存都在增加，买方不必急于决定，可以把管理状况、修缮积立金、楼龄、户型都放在一起比较。

第三，大阪市要看单价，不要只看总价。 大阪市成交总价下跌，主要因为成交的户型变小，同类房子的单价仍在上涨。不能简单理解为“大阪市房价在跌”。

第四，区域分化在加大。 大阪府北部单价上涨、南部明显下跌，阪神间继续上涨。判断价格是否合理，要看房子所在的细分市场，而不是近畿圈的平均数。

第五，利率仍是最大的变量。 打算贷款买房的人，应先测算利率再上升时的月供；全款买家也要考虑将来转售时，下一位买方的贷款条件。

小结

2026年10月，近畿圈二手公寓成交件数连续9个月减少，成交价连续3个月下跌，新挂牌价却继续上涨，库存连续3个月增加^[1]。大阪市成交量减少两成，但单价仍在上涨，市场并非全面降价，而是在区域和房源之间分化。如果您正在考虑大阪的二手公寓，欢迎联系我们，我们可以结合具体楼栋的成交记录和管理资料，帮您判断报价是否合理。