重要事項説明書はどこを読むか：中古マンション契約前のチェックポイント

結論：重要事項説明書は、契約前に内容を確かめる最後の機会

日本で不動産を買うとき、売買契約を結ぶ前に、宅建業者は宅地建物取引士に重要事項説明書を交付させ、内容を説明させなければなりません。説明の際、取引士は取引士証を提示し、書面には取引士の記名が必要です^[1]。買主の承諾があれば、書面に代えて電磁的方法で提供することもできます^[1]。書面は十数ページに及ぶことが多く、項目も多いため、説明を一度聞いただけで「署名した」ことしか覚えていない買主も少なくありません。しかし重要事項説明書は、権利・制限・費用・リスクを契約前にすべて確認できる最後の機会です。署名・押印は説明内容を理解したという意味になるので、分からない点はその場で質問し、納得できなければいったん持ち帰って判断してもかまいません^[6]。以下、宅建業法第35条と施行規則に沿って、中古マンションの買主が特に読むべき箇所を整理します。

法律で説明が求められる事項：まず書面全体の構成をつかむ

宅建業法第35条第1項は、売買の際に説明しなければならない事項を列挙しています。大きく分けると次のとおりです^[1]。

• 物件と権利：対象の建物に登記された権利の種類・内容と登記名義人
• 法令上の制限：都市計画法・建築基準法などによる制限の概要、私道に関する負担、飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況
• 区分所有建物（マンション）に特有の事項：一棟の建物の敷地に関する権利、管理・使用に関する定め
• 既存建物：建物状況調査の実施の有無と結果の概要、設計図書・点検記録などの書類の保存状況
• 金銭と契約条件：代金以外に授受される金銭の額と目的、契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、手付金等の保全措置、支払金・預り金の保全措置、ローンのあっせんの内容とローンが成立しないときの措置、契約不適合責任の履行に関する保証保険等の措置
• その他：国土交通省令で定める、買主の利益の保護に必要な事項

これが説明書の主な章立てです。様式は業者によって異なりますが、項目はおおむねこの順に並んでいます。説明は契約成立までに行われますが、可能であれば事前に写しをもらって読み、疑問点を書き出しておくと、当日に初めて目を通すよりずっと落ち着いて確認できます^[6]。

その1：権利、法令上の制限、インフラ

登記された権利。 登記簿に記録された所有権や抵当権などの権利が記載されます^[1]。中古物件では、売主の住宅ローンの抵当権がまだ抹消されていないことが多いので、引渡しまでに抹消することが説明書や契約書に明記されているかを確認します。所在地・面積・構造などは登記事項証明書と照らし合わせます^[6]。

法令上の制限。 建ぺい率・容積率・用途地域などがこの欄に記載されます^[6]。マンションを買う場合は自分には関係が薄いように見えますが、周辺に将来何が建ち得るか、この建物を将来建て替えるときにどの規模で建てられるかを左右します。

道路とインフラ。 接道状況、つまり道路の幅員、接している長さ、私道かどうかを確認します。幅員が4m未満の場合はセットバックが必要になることがあります^[6]。上下水道・電気・ガスが未整備の場合は、整備の見通しと買主が特別に負担する費用が記載されます^[1]。

その2：マンションの管理と費用――中古マンションで最も丁寧に読むべきページ

マンションの買主にとって最も重要なのがこの部分です。施行規則第16条の2は、区分所有建物の売買で説明すべき事項として次のものを定めています^[2]。

• 一棟の建物の敷地に関する権利の種類と内容
• 共用部分に関する規約の定め
• 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（ペット飼育、民泊、リフォームの制限など）
• 一部を特定の者にのみ使用させる規約の定め（専用使用権。バルコニー、専用庭、駐車場など）
• 特定の者にのみ費用を減免する規約の定め
• 修繕積立金に関する規約の定めと既に積み立てられている額
• 区分所有者が負担する通常の管理費用の額
• 管理の委託先の氏名・名称と住所、マンション管理業者に委託しているかどうか
• 維持修繕の実施状況の記録

読み方のポイントをいくつか挙げます。利用の制限は管理規約と使用細則まで確認します。「ペット可」でも大型犬は飼えない、リフォームに制限がある、といった例があります^[6]。修繕積立金は月額だけでなく、建物全体で既に積み立てられている総額を見て、維持修繕の記録や大規模修繕の履歴と合わせて確認します^[2][6]。滞納についても必ず確認します。区分所有法では、規約や集会の決議に基づく管理組合の区分所有者に対する債権は、その住戸を取得した特定承継人に対しても行使できるとされています。つまり前の所有者が滞納した管理費や修繕積立金を、買主が負担しなければならない可能性があります^[3]。滞納の有無と、引渡しまでに売主が精算することを確認しておきましょう^[6]。

この部分の説明が誤っていると、結果は重大になり得ます。三井住友トラスト不動産は、東京地方裁判所2021年9月29日の判決を紹介しています。売主側は管理規約も修繕積立金も管理会社もないことを知りながら、規約があり、約269万円の積立金があり、全部委託管理であると説明しました。裁判所は買主が錯誤に陥ったと認め、売買契約を無効としました（旧民法の適用事案）^[5]。これらの項目は形式的なものではなく、買主は数字を正確に説明するよう業者に求めて当然だということが分かります。

その3：建物の状況と災害リスク

建物状況調査。 既存建物については、建物状況調査の実施の有無と結果の概要が説明されます。ここでいう調査は一定期間内に行われたもので、原則1年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年です^[1][2]。実施していない場合も「無」と記載されるので、それを見て自分で調査を依頼するかどうかを検討できます。

耐震診断と石綿。 1981年6月1日以降に新築の工事に着手したもの以外の建物について、耐震診断を受けている場合はその内容を、石綿の使用の有無の調査結果が記録されている場合もその内容を説明します^[2]。旧耐震の時期のマンションでは、この欄に特に注意が必要です。

災害関連の区域。 物件が造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の中にあるかどうか、そして市町村が水防法に基づいて提供する水害ハザードマップ上の所在地を記載することになっています^[2]。水害ハザードマップの説明は2020年8月28日に施行された義務で、洪水・雨水出水（内水）・高潮のマップ上のおおよその位置を示します。国土交通省は、浸水想定区域の外にあっても水害リスクがないわけではないことに注意するよう求めています^[4]。

その4：金銭、解除、ローンの条件

代金以外の金銭。 手付金、固定資産税等の精算金、管理費・修繕積立金の精算金について、金額と支払時期を確認します^[1][6]。

解除のルール。 手付解除の期日と条件、契約違反による解除の場合の違約金を確認します。違約金は売買代金の10%～20%程度が一般的です^[6]。

ローン特約。 説明書には、ローンのあっせんの内容と、ローンが成立しないときの措置が記載されます^[1]。金融機関、借入額、金利、返済期間が具体的に書かれているかを確認しましょう。条件があいまいだと、希望と異なる借入を受け入れざるを得なくなるおそれがあります^[6]。

記録を残す。 口頭の説明は「言った・言わない」のトラブルになりやすいので、了承を得て録音するか、気になる箇所をメモしておきましょう^[6]。

まとめ

重要事項説明書は宅建業法第35条に基づき、宅地建物取引士が契約前に交付して説明する書面です^[1]。中古マンションでは、管理規約と利用の制限、修繕積立金の積立額と管理費、滞納の有無^[2][3]、そして災害関連の区域や水害ハザードマップ上の所在地^[4]を特に丁寧に読み、金銭・解除・ローン特約の条件も一つずつ確認してください^[6]。説明内容に誤りがあれば、契約そのものの効力に影響することもあります^[5]。大阪での住まい探しをお考えでしたら、お気軽にお問い合わせください。説明書の写しはできるだけ事前にお渡しし、中国語でも各ページの意味を一つずつご説明します。