契約不適合責任：中古住宅の引渡し後に雨漏りや不具合が見つかったら、誰に、いつまでに言えるか

結論：売主に責任を問えるかは、契約の中身・売主が誰か・どれだけ早く通知したかで決まる

中古住宅を買って住み始めてから、雨漏り、配管の詰まり、設備の故障が見つかったとき、売主に責任を求められるのでしょうか。日本では、この問題に民法の「契約不適合責任」が答えます。法務省の説明によると、2017年に成立した民法の改正は2020年4月1日から施行され、売買で売主が引き渡した目的物が種類・品質・数量の点で契約内容に適合しない場合に売主が負う責任についても、ルールが見直されました^[4]。

先に結論を言えば、法律は買主にいくつかの救済手段を用意していますが、期間や範囲は契約の特約で変えられます。売主が個人か宅建業者（不動産会社）かによって、結果は大きく異なります。以下、買主の権利、期間の数え方、売主による違い、契約前に確認すべき点を順に説明します。

「契約不適合」とは何か：以前の「瑕疵担保」との違い

民法第562条の趣旨は、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる「履行の追完」を請求できる、というものです^[1]。判断の基準は「家に欠陥があるか」ではなく、「契約で約束した内容と合っているか」です。

この点は重要です。中古住宅には使用の跡や経年劣化がもともとあります。契約書や付属の説明資料に「浴室換気扇に異音あり」「過去に雨漏りがあり補修済み」と書かれていれば、買主はその状態を受け入れて契約したことになり、後からそれを理由に不適合を主張するのは一般に難しくなります。逆に、契約では設備が正常とされていたのに実際には使えなかった、という場合は契約不適合にあたる可能性があります。

法務省のパンフレットは、改正前の民法では、買主が損害賠償請求や契約解除をできることに争いはなかったものの、修補などの完全な履行を請求できるかどうかには争いがあり、代金減額も限られた場合にしか認められていなかったと説明しています^[4]。改正後は、どちらに帰責事由があるかに応じて、損害賠償や解除に加え、修補や代金減額も請求できるようになりました^[4]。

買主の4つの権利

条文と法務省の整理によれば、買主の救済手段は次の4つです。

1. 追完請求：修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求できます^[1]。売主は、買主に不相当な負担を課さないときは、買主が求めたのと異なる方法で追完することができます^[1]。
2. 代金減額請求：買主が相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がなければ、不適合の程度に応じて減額を請求できます。追完が不能な場合や売主が明確に拒絶した場合などは、催告なしで直ちに減額を請求できます^[1]。
3. 損害賠償：民法第564条は、追完や減額の規定が、第415条による損害賠償の請求を妨げないと定めています^[1]。法務省の表では、損害賠償は売主に帰責事由がある場合にのみ請求できます^[4]。
4. 契約の解除：同じく第564条により、第541条・第542条による解除ができます^[1]。改正後は、双方に帰責事由がない場合でも買主は解除できます^[4]。

ただし前提があります。不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完も減額も請求できません^[1]。法務省の表でも、買主に帰責事由がある場合は4つの手段のいずれも使えないとされています^[4]。

期間：知ってから1年以内に通知。ただし契約で変えられる

民法第566条は、種類または品質に関して契約に適合しない目的物が引き渡された場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、追完・減額・損害賠償・解除を主張できなくなると定めています^[1]。法務省もこの「1年以内の通知」の必要性を特に注意喚起しています^[4]。求められているのは「通知」であり、1年以内に訴訟を起こすことではない点に注意してください。また、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この1年の制限は適用されません^[1]。

通知した後も、権利そのものには一般の消滅時効がかかります。民法第166条は、債権は権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年行使しないときは時効によって消滅すると定めています^[1]。国土交通省の懇談会で弁護士が示した資料も、契約不適合責任の期間を「知ってから5年または権利行使できる時から10年」と整理しています^[5]。

もっとも、ここまでは民法の原則です。売買契約では別の取り決めができ、中古住宅の取引で最もよく見られるのが、期間を短くしたり責任を免除したりする特約です。

売主が個人か宅建業者かで大きく違う

売主が個人の場合：民法上、当事者は特約で責任を排除・制限できます。国土交通省の懇談会資料は、個人が売主の既存住宅売買について「引渡時から2〜3か月が多い」と整理しています^[5]。責任を一切負わない（免責）とする契約もあります。それでも民法第572条は、担保責任を負わない旨の特約をしたときでも、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています^[1]。そのため、売主が正直に記入した告知資料は買主にとって非常に重要です。

売主が宅建業者の場合：たとえば不動産会社が買い取ってリフォームし再販する住宅です。宅建業法第40条は、宅建業者が自ら売主となる場合、種類または品質の不適合に関する責任について、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法第566条より買主に不利な特約をしてはならないと定めています^[2]。これに反する特約は無効です^[2]。国土交通省の懇談会資料も、事業者が売主の既存住宅について「引渡時から2年〜」と整理しています^[5]。

新築住宅：住宅品質確保法第95条により、新築住宅の売主は「構造耐力上主要な部分等」の瑕疵について、引渡しから10年間責任を負います^[3]。これに反する買主に不利な特約は無効です^[3]。国土交通省の懇談会資料は、対象を「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」と整理しています^[5]。

補う手段：既存住宅売買瑕疵保険

個人売主の責任期間は短いことが多いため、それを補う仕組みとして「既存住宅売買瑕疵保険」があります。国土交通省の保険商品一覧によれば、個人間売買タイプは検査事業者または仲介事業者が保証者となり、保険期間は1年・2年・5年、支払対象は「構造・防水部分」が中心で、設備等も対象とする特約もあります^[6]。宅建業者販売タイプの保険期間は2年または5年です^[6]。

国土交通省の懇談会資料は、保険の対象外として土地の沈下やアスベストなどを挙げています^[5]。加入できるかどうか、必要な手続きや費用は物件や保険法人によって異なるため、契約前に仲介会社に確認しましょう。

買主にとっての意味：契約前に確認したい4つのこと

1. 契約書の「契約不適合責任」条項：期間は引渡しから何か月か、それとも全部免責か。どの部位が対象か。
2. 売主の告知資料と設備表：把握している雨漏り、シロアリ、配管の問題が書かれているか。書かれた内容は、原則として契約の前提になります。
3. 売主は誰か：同じ中古住宅でも、業者が売主なら宅建業法第40条の制約を受け、責任期間は長くなります。
4. 不具合を見つけたらすぐ書面で通知：写真と日付を残し、仲介会社を通じて早めに売主へ連絡し、契約で定めた期間を過ぎないようにします。

海外在住の買主は常に住んでいるわけではないため、引渡し後の確認が遅れがちです。引渡しの際には、設備、建具、水回りをその場で確認できる人を手配し、不具合があれば当日のうちに通知するのが安心です。

まとめ

契約不適合責任により、住宅が契約と合わない場合、買主には追完・減額・損害賠償・解除という4つの手段が用意されています。しかし、実際に使えるかどうかを決めるのは、契約で定めた期間、売主が個人か業者か、そして期間内に通知したかどうかです。契約前にこの条項を理解しておくことが、後から争うよりもずっと効果的です。三石国際不動産では、契約条項や告知資料の確認を中国語・日本語でお手伝いしています。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。