契约不适合责任：买二手房后发现漏水、白蚁，能找谁、要在多久内提出

一句话结论：能不能追究卖方，关键看合同写了什么、卖方是谁、你多快通知

买了二手房，住进去才发现漏水、管道堵塞或者设备坏了，能不能让卖方负责？在日本，这个问题由民法上的“契约不适合责任”（契約不適合責任）来回答。法务省的说明是，2017年通过的民法修改从2020年4月1日起施行，买卖合同中卖方交付的东西在种类、品质或数量上与合同内容不符时卖方要承担的责任，规则也随之重新整理^[4]。

结论先说：法律给了买方几种救济手段，但期限和范围可以用合同约定改变。卖方是个人还是宅建业者（不动产公司），结果差别很大。下面依次讲买方有哪些权利、期限怎么算、不同卖方的区别，以及签约前要看什么。

什么是“契约不适合”：和以前的“瑕疵担保”有什么不同

民法第562条的意思是：交付的标的物在种类、品质或数量上不符合合同内容时，买方可以要求卖方修补、交付替代物或补足不足部分，也就是“履行的追完”^[1]。判断的标准不是“房子有没有毛病”，而是“和合同约定的是否一致”。

这一点很重要。二手房本来就有使用痕迹和老化，如果合同和附带的说明资料里已经写明“浴室换气扇有异响”“曾经漏水、已修理”，买方签约时就是接受了这种状态，事后一般很难再以此主张不符。反过来，合同说设备正常而实际不能用，就可能构成契约不适合。

法务省的小册子说明，修改前的民法下，买方可以要求损害赔偿或解除合同这一点没有争议，但能否要求修补等完整履行存在争议，减价也只在有限的情况下才被承认^[4]。修改后，买方可以视双方谁有过错，要求损害赔偿、解除，也可以要求修补或减价^[4]。

买方的四种权利

按民法条文和法务省的整理，买方的救济手段有四种：

1. 要求修补（追完请求）：要求卖方修理、交付替代物或补足^[1]。卖方在不给买方增加不当负担的前提下，可以用和买方要求不同的方法来补救^[1]。
2. 要求减价（代金减额请求）：买方定出合理期限催告修补，期限内卖方仍不修补时，可以按不符的程度要求减价；修补不可能、卖方明确拒绝等情况下，可以不经催告直接要求减价^[1]。
3. 损害赔偿：民法第564条规定，修补和减价的规定不妨碍买方依第415条要求损害赔偿^[1]。法务省的表格显示，损害赔偿只在卖方有过错（帰責事由）时才能要求^[4]。
4. 解除合同：同样依第564条，买方可以依第541条、第542条解除合同^[1]。修改后，即使双方都没有过错，买方也可以解除^[4]。

但有一个前提：如果不符是由买方自己的原因造成的，买方不能要求修补，也不能要求减价^[1]。法务省的表格也显示，买方有过错时，四种手段都不能用^[4]。

期限：知道后1年内通知，但合同可以改

民法第566条规定，交付的标的物在种类或品质上不符合合同时，买方必须在知道不符之后1年内通知卖方，否则不能再主张修补、减价、赔偿或解除^[1]。法务省也特别提醒了这个“1年内通知”的要求^[4]。需要注意，这里要求的是“通知”，不是在1年内打官司。但卖方在交付时已经知道不符，或者因重大过失而不知道的，不受这个1年限制^[1]。

通知之后，权利本身还受一般时效约束：民法第166条规定，债权在知道可以行使之时起5年不行使，或在可以行使之时起10年不行使，就因时效消灭^[1]。国交省研讨会上律师提交的资料，也把契约不适合责任的期间整理为“知道后5年或可以行使时起10年”^[5]。

不过，上面是民法的原则。买卖合同可以另作约定，二手房交易中最常见的正是缩短期限或免除责任的特约。

卖方是个人还是宅建业者，差别很大

卖方是个人时：民法允许当事人用特约排除或限制责任。国交省研讨会资料把个人卖方的二手房买卖整理为“交付后2到3个月的情况较多”^[5]。也有合同直接约定卖方完全不负责任（免责）。即便如此，民法第572条规定，即使有不负担保责任的特约，卖方对自己知道却没有告知的事实，仍然不能免责^[1]。所以卖方如实填写的告知资料，对买方非常重要。

卖方是宅建业者时：例如不动产公司收购后翻新再卖的房子。宅建业法第40条规定，宅建业者自己当卖方时，关于种类或品质不符的责任，除了把通知期间约定为交付后2年以上的特约之外，不能订立比民法第566条更不利于买方的特约^[2]；违反的特约无效^[2]。国交省研讨会资料也把业者卖方的二手房整理为“交付后2年起”^[5]。

新建住宅：依住宅品质确保法第95条，新建住宅的卖方对“结构耐力上主要部分等”的瑕疵，从交付起负责10年^[3]；对买方不利的相反特约无效^[3]。国交省研讨会资料把对象整理为“结构耐力上主要部分”和“防止雨水渗入的部分”^[5]。

补充手段：二手住宅买卖瑕疵保险

个人卖方的责任期间往往很短，为了弥补这一点，日本有“既存住宅売買瑕疵保険”（二手住宅买卖瑕疵保险）。国交省的商品一览显示，个人之间买卖的类型由检查业者或中介业者作保证方，保险期间有1年、2年、5年，支付对象以“结构和防水部分”为主，也有把设备纳入的特约^[6]。宅建业者卖方的类型，保险期间是2年或5年^[6]。

国交省研讨会资料还列出了保险对象之外的情况，例如土地沉降和石棉等^[5]。能不能投保、需要什么手续和费用，因房子和保险法人而异，要在签约前和中介确认。

对买家意味着什么：签约前要看的四件事

1. 合同里的“契约不适合责任”条款：期限是交付后几个月，还是完全免责；适用于哪些部位。
2. 卖方的告知资料和设备表：已知的漏水、白蚁、管道问题有没有写；写进去的内容，原则上就成了合同的前提。
3. 卖方是谁：同样是二手房，业者卖方受宅建业法第40条约束，责任期间更长。
4. 发现问题后马上书面通知：保留照片和日期，经由中介尽快联系卖方，不要拖过合同约定的期限。

海外买家一般不常住，交房后的检查容易拖延。交房时最好安排人当场确认设备、门窗和用水情况，发现问题当天就通知。

小结

契约不适合责任让买方在房子与合同不符时有了修补、减价、赔偿和解除四种手段，但真正决定能不能用的，是合同约定的期限、卖方是个人还是业者，以及你有没有在期限内通知。签约前读懂这一条款，比事后争论更有效。三石国际不动产可以用中文帮您核对合同条款和告知资料，欢迎通过联系表单咨询。