日本公寓的管理费和修缮积立金：多少算合理？看房时该问什么

两笔钱分别是什么

在日本买公寓（マンション），每个月除了房贷，还有两笔固定支出：管理费（管理費）和修缮积立金（修繕積立金）。它们都交给业主组成的管理组合，但用途不同。

管理费用于日常运营：委托管理公司的费用、公共区域的清洁和水电、电梯和消防设备的定期检查等。塔楼公寓如果有礼宾前台、健身房、会所，这些服务的成本通常也在管理费里。

修缮积立金是为将来的大规模修缮提前存的钱，例如外墙、屋顶防水、电梯更新、给排水管更换。它只用于公共部分的修缮，不包括业主自己房间内部的装修^[1]。

管理费不足，日常服务会打折扣；修缮积立金不足，到了该大修的时候就可能要业主一次性补交，或者干脆修不了。所以看房时，后者往往更值得细看。

修缮积立金多少算合理：国交省的参考范围

国土交通省的《マンションの修繕積立金に関するガイドライン》（2024年6月改定）根据大量长期修缮计划的案例，给出了每平方米专有面积每月的参考金额^[1]：

建筑规模	平均值（日元/㎡·月）	约三分之二案例所在范围（日元/㎡·月）
地上20层以上	338	240～410
不到20层，总建筑面积不到5,000㎡	335	235～430
不到20层，5,000～10,000㎡	252	170～320
不到20层，10,000～20,000㎡	271	200～330
不到20层，20,000㎡以上	255	190～325

20层以上的塔楼单独列出，因为外墙修缮需要特殊脚手架，公共部分占比也更高，修缮费用容易偏高^[1]。如果公寓有机械式停车场，指南还要求按台数另外加算修缮费用^[1]。

注意：这是“整个计划期间的平均值”

最容易误读的一点是：上表的数字是长期修缮计划整个期间（例如30年）平均下来的金额，而不是“现在每月应该交多少”^[1]。

修缮积立金有两种常见的收法^[1]：

• 均等积立方式：从一开始就按固定金额收，将来原则上不需要大幅上调。指南认为从长期稳定的角度，这种方式更可取。
• 阶段增额积立方式：一开始收得少、初期负担轻，之后按计划分阶段上调；风险是到时候业主之间谈不拢、涨不上去，造成资金不足。

指南里举了一个例子：30年间每户需要的修缮费合计522万日元，如果用均等方式，每月约14,500日元；如果用阶段增额方式，购房时先收36万日元的修缮积立基金，第一年每月6,000日元，此后每5年每月上调3,000日元，到第26～30年时达到每月21,000日元^[1]。

所以，看到一套房现在的修缮积立金明显低于参考范围时，不一定是“便宜”，很可能意味着将来会涨。

用一个例子算一算

假设您在看一栋地上20层以上的塔楼公寓里专有面积75㎡的房子。按指南的平均值338日元/㎡·月计算，整个计划期间平均下来每月约25,350日元^[1]。

• 如果这套房现在的修缮积立金是每月25,000日元左右，说明已经接近指南的平均水平^[1]。
• 如果现在只有每月12,000日元，就要重点确认长期修缮计划里将来的上调时间和幅度，把涨价后的金额放进自己的资金计划里^[1]。

这只是粗略对照。指南本身也强调，每栋楼的设备、规模和劣化状况不同，具体还要看这栋楼的长期修缮计划^[1]。

看房时应该确认的5件事

1. 长期修缮计划有没有、多久修订一次。 指南建议大约每5年根据实际情况重新修订^[1]。计划太旧，金额就可能不准。
2. 采用哪种积立方式，将来什么时候涨、涨多少。
3. 修缮积立金的余额，以及有没有业主拖欠。 拖欠多的楼盘，将来大修时容易出问题。
4. 大规模修缮做过几次、下一次什么时候。 了解外墙、防水、电梯等主要部分什么时候更新过，以及下一次大修前积立金是否够用。
5. 管理费里包含哪些服务。 礼宾、健身房、会所等设施多，管理费高是正常的；关键是服务是否和费用相称。

这些信息通常写在管理公司出具的“重要事项调查报告书”和长期修缮计划里，正规中介在签约前都应该能提供。

小结

管理费看服务，修缮积立金看计划。比较修缮积立金时，用国交省指南的参考范围做初步判断，再结合长期修缮计划确认将来的上调安排，才能算出真正的持有成本。想了解某栋楼的管理情况，欢迎联系我们，我们可以帮您索取并解读相关资料。