大阪市中心6区二手公寓挂牌价连降3个月，降价房源比例升至四成

一句话结论：大阪市中心区的挂牌价开始回落，大阪府平均数仍在涨

民间调查机构東京カンテイ于2026年10月22日发布了2026年9月的「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」^[1]。这项统计把登记在其数据库里的二手公寓卖方希望价格（挂牌价）按行政区汇总，再换算成专有面积70平方米的价格；只统计家庭型户型，不含30平方米以下的小户型和办公、店铺用途；9月近畿圈的统计样本为19,199件^[2]。

结论先说：大阪市中心6区（福岛、西、天王寺、浪速、北、中央）的挂牌价9月为9,327万日元，环比下跌1.5%，已连续3个月下跌；大阪市整体为6,558万日元，环比仅上涨0.2%，涨势明显减弱；大阪府整体因为房龄较新的房源增加，仍上涨1.4%至4,506万日元^[2]。

近畿圈和大阪府：平均数还在涨

• 近畿圈平均3,693万日元，环比上涨1.5%，连续16个月上涨，同比上涨15.7%^[2]。
• 大阪府4,506万日元，环比上涨1.4%，同比上涨21.0%；東京カンテイ指出，大阪市中心部的价格走势已略显疲软，但因房龄较新的房源增加，大阪府的涨幅反而扩大^[2]。
• 兵库县2,651万日元，环比上涨0.2%，最近3个月没有明显变动^[2]。

这里要注意一个统计特点：这是挂牌价的平均值，房源结构的变化会直接影响平均数。某个月房龄新、面积大的房源挂得多，平均价就会被抬高，并不等于同一套房的价格在涨。

大阪市：连涨22个月，但只剩0.2%

主要城市中，大阪市9月为6,558万日元，环比上涨0.2%，连续22个月上涨，但東京カンテイ的措辞是“上涨程度正在稳步减弱”；同比仍上涨22.7%^[2]。神户市为2,929万日元，环比上涨1.2%，时隔2个月再次上涨，超过了7月创下的最高值^[2]。

拉长到一年看，大阪市的70平方米挂牌价从2025年9月的5,345万日元涨到了2026年9月的6,558万日元^[3]。涨幅不小，但最近3个月的环比分别只有0.6%、0.6%和0.2%，曲线已经接近走平^[2]。

大阪市中心6区：3个月连跌，先行指标转弱

大阪市中心6区的70平方米挂牌价，7月9,497万日元（环比下跌0.1%），8月9,465万日元（下跌0.3%），9月9,327万日元（下跌1.5%），跌幅逐月扩大；同比涨幅也从7月的15.9%收窄到9月的10.3%^[2]。统计对象房源的平均房龄为19.8年，比大阪市整体的26.6年年轻不少，说明中心区的样本以较新的塔楼和大型公寓为主^[2]。

東京カンテイ在报告中指出，大阪市中心部和东京都心部一样，流通户数、调价比例和降价率这三项价格走势的先行指标都在迅速恶化^[2]。东京方面，都心6区9月为17,786万日元，环比下跌1.6%，连续5个月下跌，同比涨幅只剩1.3%；东京23区为12,629万日元，环比下跌0.4%，连续4个月下跌^[2]。换句话说，东京都心先调整，大阪中心区正在跟进。

降价房源比例升到四成

東京カンテイ同日公布的指标数据显示，大阪市二手公寓的在售户数（去重后的净库存）从2025年9月的4,002户增加到2026年9月的4,482户；“调价比例”即持续在售房源中最近3个月至少降过一次价的比例，从31.9%升到40.6%，8月为39.4%；平均降价率从5.9%扩大到6.1%^[3]。作为对照，东京23区的调价比例9月已达51.0%，降价率6.4%^[3]。

这组数字和我们昨天解读的近畿レインズ季度数据方向一致：成交在减少，库存在增加，卖方开始主动调价。挂牌价是卖方的希望价，往往是最后一个反映市场变化的指标；当连挂牌价都开始回落，说明卖方的预期已经在向买方靠拢。

对买家意味着什么

第一，中心区塔楼的议价空间在扩大。 中心六区挂牌价连续三个月下跌，四成在售房源近三个月内降过价，这意味着首次报价不必照单全收，可以参考同楼栋近期的成交和调价记录出价。

第二，不要把平均数当成具体房源的行情。 大阪府和近畿圈的平均数还在涨，是因为房龄较新的房源占比上升；大阪市中心区的样本平均房龄19.8年，和郊区30年以上的老公寓是两个市场^[2]。判断一套房贵不贵，要看同区域、同房龄、同类型的近期案例。

第三，先行指标转弱不等于价格会大跌。 大阪市整体同比仍涨22.7%，中心6区同比也还有10.3%的涨幅，目前看到的是涨势放缓和高位调整，不是趋势反转^[2]。利率走向、新房供给和海外买家的动向都会影响后面的走势，这些都还有不确定性。

第四，自住买家可以从容选房。 库存增加、降价房源增多，意味着可以多看几套，比较管理状况和修缮积立金，而不必急着抢。

小结

2026年9月，東京カンテイ的70平方米挂牌价数据显示，近畿圈和大阪府的平均价仍在上涨，但大阪市只剩0.2%的微涨，大阪市中心6区已连续3个月下跌，降价房源比例升至40.6%^[2][3]。大阪市中心区的二手公寓市场正从单边上涨进入买卖双方重新定价的阶段。如果您正在关注梅田、中之岛、难波一带的塔楼或二手公寓，欢迎联系我们，我们可以结合具体楼栋的挂牌和成交记录，帮您判断报价是否合理。