11月房贷：4家大行下调10年固定利率，变动不变，但短期优惠利率今起上调0.25%

一句话结论：固定利率松了一口气，变动利率的账单却要开始变

日本5家大型银行在2026年10月30日公布了11月适用的房贷利率：10年固定型的最优惠利率有4家下调，只有三菱UFJ银行上调；变动型则5家全部维持不变^[1]。表面上看是“利率下降”的好消息。但同一个11月，三菱UFJ银行和三井住友银行的短期优惠贷款利率（短期プライムレート，下称“短プラ”）分别从11月2日和11月9日起，由2.375%上调到2.625%^[3][4]。变动型房贷正是以短プラ为基准定价，所以已经在还贷的人，月供上调的流程从这个月开始启动；对新贷款来说，变动利率11月不变，也不等于12月不变。

事实：11月各行的利率是多少

共同通信汇总的11月10年固定型最优惠利率（年利率）如下^[1]：

• 瑞穗银行 3.400%，下调^[1]
• 三井住友银行 3.700%，下调^[1]
• 里索那银行 4.065%，下调^[1]
• 三井住友信托银行 4.445%，下调^[1]
• 三菱UFJ银行 3.890%，上调0.140个百分点^[1]

下调的4家，降幅在0.140到0.520个百分点之间；变动型则5家都维持上月水平^[1]。以三菱UFJ银行官网公布的11月新贷款利率为例：变动型（最优惠）1.195%，10年固定3.89%，20年固定4.61%，31至35年全期固定4.50%^[2]。

变动型维持不变，意味着10月的水平延续到11月。据日本经济新闻报道，10月5家大行的变动型最优惠利率分别为：三菱UFJ 1.195%、三井住友 1.525%、瑞穗 1.275%、里索那 1.25%、三井住友信托 1.7%，5行平均1.389%；同月10年固定型的平均值为4.104%^[7]。对比可见，11月的10年固定普遍比10月便宜了，但变动与固定之间仍有两个多百分点的差距。

长期全额固定方面，住宅金融支援机构的フラット35（借款期21年以上35年以下、融资率九成以下）10月最常见利率为3.830%^[9]。11月的数字在本文写作时尚未公布。

背景：长期利率回落，固定利率跟着降

10年固定利率主要跟随10年期国债收益率。财务省的国债利率数据显示，新发10年期国债收益率8月31日为2.943%，9月28日、29日升到3.082%，10月7日进一步到3.111%，之后回落，10月29日为2.876%^[6]。共同通信指出，9月的10年期收益率超过3%，是约30年来的高位，此后回到3%以下，这次固定利率下调反映的正是这一轮回落^[1]。

换句话说，固定利率下调不是银行“让利”，而是市场对未来加息路径和物价的预期在10月有所降温。也要注意，三菱UFJ银行在同一个月反而把10年固定上调到3.890%^[1]，说明各行调整固定利率的节奏并不一致，比较时要看自己实际能拿到的适用利率，而不是新闻标题里的“4家下调”。

关键：短プラ从11月2日起上调，变动利率开始传导

变动型房贷的利率，是以“短プラ加一定幅度”得出的店头基准利率，再减去各行的优惠幅度；而短プラ跟随日本银行的政策利率变动。日本银行9月18日把政策利率从1.0%左右上调到1.25%左右，从9月24日起适用^[8]。随后，三菱UFJ银行在9月18日公告，短プラ从11月2日起由2.375%上调到2.625%，上调0.25个百分点^[3]；三井住友银行9月28日公告同样上调到2.625%，实施日为11月9日，适用于实施日之后的新增贷款和利息支付^[4]。三井住友信托银行也通知客户，随着11月2日的短プラ改定，住宅贷款、公寓贷款等以短プラ为基准的贷款利率上调0.25个百分点^[5]。

这里要分清两件事。第一，新贷款的变动最优惠利率11月没有变，是因为各行按月公布利率，11月的利率在短プラ改定生效前就已经定下；日本经济新闻在9月底就报道，大行预定11月改定短プラ，变动型利率预计从12月以后继续上升^[7]。第二，已经在还的变动型贷款，利率按合同约定的调整日变化，不是公告当天就变，这一点下面展开。

对买家和已贷款者意味着什么

已经在还变动型贷款：月供不会马上变，但一定会变。 三井住友信托银行的通知写明：利率变更日因产品而异；采用元利均等、每5年调整月供方式的，月供5年内固定，第5年重算时即使利率上升，新月供的上限是此前月供的125%；采用每年2次调整方式的，以4月1日和10月1日为基准日，利率有变化时重算月供；变更后的还款预定表从2027年4月中旬起陆续寄出^[5]。也就是说，这次上调对多数人的影响要到2027年才完整体现在账单上，但利息从利率变更日起就按新利率计算，5年规则只是推迟，不是减免。

正在选变动还是固定：差距仍然很大，但两者方向相反。 以三菱UFJ银行11月利率、借5,000万日元、35年、元利均等做一个简单试算（不含手续费、保证料）：变动1.195%的月供约14.6万日元，10年固定3.89%约21.8万日元；如果变动利率随短プラ上调0.25个百分点到1.445%，月供约15.2万日元^[2]。固定利率这个月降了，但仍比变动高出两个半百分点以上；变动利率眼下便宜，但上面已经看到，9月的加息会在11月之后传导到变动利率，每升0.25个百分点，这笔贷款的月供就多约6,000日元。

倾向固定利率的人：这次是窗口还是起点，没有人能保证。 10年期国债收益率从10月7日的3.111%回落到10月29日的2.876%，固定利率随之下调^[6]。收益率能否继续回落，取决于物价和日本银行下一步，不是房贷银行能决定的。如果决定锁定利率，比较各行的实际适用利率和手续费，比等下个月的数字更有意义。

海外买家和投资用途： 靠租金还贷的，要把变动利率再升0.25到0.5个百分点的情形算进现金流；收入在日本以外的买家，还要叠加汇率的变化。

小结

11月的房贷利率是“固定降、变动平”^[1]，但短プラ从11月2日和11月9日起上调0.25个百分点^[3][4]，变动型贷款的成本会在接下来几个月陆续上升。对正在比较贷款方案、或者已经在还变动型贷款的人来说，现在值得做的是按“变动再升半个百分点”的情形重新算一遍月供。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们可以结合具体房源和您的资金情况，一起梳理不同利率情形下的还款压力。