近畿圈二手公寓7〜9月成交量连降3季，大阪市成交价44个季度以来首跌

一句话结论：二手公寓成交量连降三季，成交价开始松动，但挂牌价还在涨

公益社团法人近畿圈不动产流通机构（近畿レインズ）于2026年10月20日公布了2026年7〜9月期近畿两府四县（大阪、兵库、京都、滋贺、奈良、和歌山）的二手住宅市场动向^[1]。二手公寓成交4,342件，比上年同期减少10.7%，连续3个季度下降；平均成交价3,143万日元，下降2.0%，是5个季度以来首次下跌；而新挂牌均价3,679万日元，上涨13.4%，已从2023年1〜3月期起连续15个季度上涨^[1]。

简单说：卖方开价还在往上走，但实际成交的量和价都在回落，买卖双方的价格预期差距在拉大。

近畿圈二手公寓的关键数字

• 成交件数4,342件（−10.7%），连续3个季度减少；新挂牌18,342件（+6.3%），3个季度以来首次增加；9月末在售库存22,065件（+3.3%），4个季度以来首次增加^[2]。
• 成交单价每平方米46.55万日元（−1.5%），是2020年1〜3月期以来26个季度首次下跌，比上一季度下降3.5%^[2]。
• 成交均价3,143万日元（−2.0%），比上一季度下降4.4%；成交房源平均专有面积67.53平方米，平均楼龄29.05年^[2]。
• 新挂牌单价每平方米57.17万日元（+12.6%），在售库存单价每平方米58.14万日元（+20.8%），库存均价3,707万日元（+21.1%）^[2]。

成交价在跌、挂牌价和库存价在涨，说明不少卖方仍按前期行情定价，而买方不再照单全收，于是成交减少、库存累积。

大阪市：成交价44个季度以来首次下跌

分区域看，12个区域中有8个成交件数减少，其中除神户市外的7个区域都是两位数下降；大阪市和京都市已连续3个季度减少，神户市是10个季度以来首次减少^[2]。成交价有6个区域下跌，比上一季度多了4个；其中大阪市是2015年7〜9月期以来44个季度首次下跌，大阪府南部是5个季度以来首次下跌^[2]。

大阪市本季二手公寓成交1,190件（−14.0%）；成交单价每平方米71.58万日元（−3.6%）；成交均价4,294万日元（−4.0%），比上一季度的4,523万日元下降5.0%；成交房源平均专有面积60.00平方米，平均楼龄25.70年^[2]。

大阪府其他区域走势分化：北部（丰中、吹田、高槻等）成交501件（−12.1%），均价3,211万日元（−3.4%）；东部（东大阪、枚方等）成交295件（+0.3%），均价2,314万日元（+6.8%），已连续4个季度上涨；南部（堺市以南）成交322件（+1.3%），均价1,880万日元（−8.4%）^[2]。

大阪市过去几年一直是近畿圈涨幅最明显的区域，这次成交价回落值得关注。不过单季数字受成交房源结构（楼龄、面积、所在区）影响较大，单一季度的下跌还不能断定趋势反转。

二手独栋也在降温

二手独栋住宅成交3,370件（−2.4%），是2022年10〜12月期以来15个季度首次减少；新挂牌13,977件（+5.7%），连续15个季度增加；成交均价2,360万日元（−1.0%），2个季度以来首次下跌；9月末库存20,747件（+6.4%），连续17个季度增加^[1]。大阪市的二手独栋成交259件（−11.9%），均价3,822万日元（+3.1%）^[2]。

为什么会出现“挂牌涨、成交跌”

近畿レインズ在新闻稿里指出，卖出价与成交价的背离仍在持续；日本银行加息、长期利率高位运行，住房贷款利率无论浮动型还是固定型都在上升，近畿圈的二手住宅交易正在减速^[1]。机构认为，面向自住刚需的房源，如果利率进一步上升，价格调整可能继续；今后按区域和房源属性的筛选会更明显，根据实际需求定价变得更重要^[1]。

机制上，贷款利率上升直接压缩买方的可贷额度和月供承受力，买方的出价上限随之下降；而卖方的心理价位往往滞后于市场，参照的是前一两个季度的成交和邻居的挂牌价。两边的预期错开，就表现为挂牌价继续上行、成交价回落、库存增加。

对买家意味着什么

第一，挂牌价不再是“底价”参考。 成交均价比挂牌均价低了不少，说明议价空间在扩大。看房时应以同一栋楼或同片区近期的实际成交记录为基准，而不是只看挂牌价。

第二，挂牌增加、库存累积，可选房源在增多。 对买方来说，这意味着不必像去年那样抢房，可以多比较几套，把管理状况、修缮积立金、楼龄和朝向都纳入比较。

第三，区域分化在加大。 大阪市成交价下跌，大阪府东部却连续上涨，不同区域、不同楼龄的房源走势并不一致。判断一套房的价格是否合理，要看它所在的细分市场，而不是近畿圈的平均数。

第四，利率是最大的变量。 近畿レインズ特别提到贷款利率上升带来的影响。打算贷款买房的人，应先测算利率再升时的月供，而不是只按现在的利率算；全款买家则要考虑未来转售时买方的融资条件。

小结

2026年7〜9月期，近畿圈二手公寓成交量连续3个季度减少，成交单价26个季度以来首次下跌，大阪市成交价44个季度以来首次下跌，而挂牌价仍在上涨，库存开始增加^[1][2]。市场正从卖方主导转向买卖双方重新磨合价格的阶段。如果您正在考虑大阪市内的二手公寓，欢迎联系我们，我们可以结合具体楼栋的成交记录和管理资料，帮您判断报价是否合理。