近畿圈新建公寓上半年均价6010万日元创新高，9月发售量减半

一句话结论：新建公寓均价创新高，但发售量和签约率都在走弱

不動産経済研究所于2026年10月20日公布了近畿圈（大阪、兵库、京都、奈良、滋贺、和歌山两府四县）2026年度上半年（4月至9月）新建分售公寓的市场动向^[1]。一套的平均价格为6,010万日元，比上年同期上涨8.4%，是1973年开始调查以来的最高值，已连续2年刷新纪录；每平方米单价105.0万日元，上涨11.2%^[1]。与此同时，发售户数为6,557户，比上年同期减少8.6%，是3年来首次减少；平均首月签约率69.3%，比上年同期下降2.6个百分点，4年来首次跌破70%^[1]。

简单说：价格还在涨，但新盘卖得没有以前快了。

上半年的几个关键数字

• 发售户数6,557户，远低于2010年代的平均水平（10,047户）^[1]。
• 扣除投资用公寓后为4,946户，比上年同期减少8.1%^[1]。
• 平均价格6,010万日元，比上年同期高出467万日元；每平方米单价105.0万日元，已连续5年刷新上半年的最高值^[1]。
• 销售库存（含未竣工的在售户数）为3,007户，比2025年9月末的2,907户多出100户^[1]。
• 大阪市内：发售2,372户（减少7.3%），签约率76.0%，平均价格6,388万日元（上涨22.8%），每平方米131.8万日元（上涨15.0%）^[1]。

大阪市内的签约率仍高于近畿圈平均，说明市中心的新盘依然有人买；但平均价格一年之内上涨两成以上，入场门槛明显抬高了^[1]。

9月单月：发售量腰斩，均价冲高

同日公布的9月单月数据更加极端：近畿圈发售752户，比上年同月的1,492户减少49.6%，是1973年调查开始以来9月的最低水平；平均价格7,075万日元，上涨37.6%；每平方米115.0万日元，上涨19.7%；签约率62.6%，继8月的67.3%之后连续两个月低于70%^[2]。大阪市内在9月发售户数中占17.7%^[2]。研究所预计10月的发售量在1,300户左右；9月末的完成库存（已竣工但未售出）为1,395户^[2]。

单月数据受个别大盘的推盘节奏影响很大，不宜直接当成趋势。但“供应少、价格高、签约率低”三件事同时出现，值得留意。

为什么会出现“价涨量缩”

新建公寓的售价由土地成本、建筑成本和开发商的利润预期决定。土地和建筑成本上涨时，开发商很难降价，更常见的做法是减少推盘、放慢节奏，等待市场消化，这就是发售户数下降的一个原因。

平均价格还受产品结构影响。投资用的小户型多，平均价格就会被拉低；市中心的大户型、高层项目集中推出，平均价格就会被抬高。上半年扣除投资用公寓后的发售量也在减少，说明自住型产品的供应同样偏紧^[1]。

签约率是“首月卖出的比例”，通常以七成作为供需平衡的参考线。签约率下降，意味着在现在的价格水平上，愿意立刻签约的买家在减少。

对买家意味着什么

第一，新盘价格是二手房的锚。 同一区域新盘均价上涨，二手公寓的卖方报价也容易跟着上调。对想买二手房的人来说，新盘数据是判断卖方心理价位的参考。

第二，签约率下降，可能意味着议价空间开始出现。 新盘卖得慢，开发商会用优惠、赠送或延长销售期来消化库存；二手房卖方如果急于出手，也可能更愿意谈价。这种变化往往先出现在郊区和供应集中的区域，市中心的优质楼盘未必同步。

第三，平均价格不等于你要买的那套房的价格。 不同月份的平均价格会因为推盘的项目不同而大幅波动。判断具体楼盘，要看同一栋楼或附近同类项目的成交记录，而不是看近畿圈的平均数。

第四，不要追涨，也不要赌必跌。 利率、汇率、建筑成本和入境需求都可能改变走势。买房前应结合自己的持有年限、贷款条件和用途（自住、出租或两者兼顾）来判断。

小结

2026年度上半年，近畿圈新建公寓的均价创下历史新高，但发售户数减少、签约率跌破70%，9月单月发售量同比减半，市场正从“量价齐升”转向“价涨量缩”^[1][2]。如果您正在考虑大阪市内的公寓，欢迎联系我们，我们可以结合具体楼盘的成交记录和管理资料，帮您判断报价是否合理。