国交省9月住宅开工：近畿圈分譲公寓同比减32.5%、大阪府减12.8%，新房供给怎么看

一句话结论：全国新建住宅开工6个月来首次下降，近畿圈分譲公寓开工单月减三成，但累计看大阪府并不弱

国土交通省2026年10月30日公布了2026年9月的建築着工統計調査报告。9月全国新设住宅开工61,826户，同比减少2.7%，是6个月来首次下降；经季节调整的年率换算值为714千户，环比减少5.2%，连续3个月下降^[1][2]。分用途看，持家、貸家、分譲住宅都在减少，其中分譲公寓（マンション）4,825户，同比减少21.2%，是拖累最大的一项^[2]。近畿圈的分譲公寓开工只有942户，同比减少32.5%；大阪府673户，同比减少12.8%^[2]。不过单月数字受前后月份项目集中开工的影响很大：8月近畿圈分譲公寓开工还同比大增61.9%，把4至9月合计起来看，近畿圈同比减少2.8%，大阪府反而增加5.3%^[2]。

这份统计是什么

建築着工統計調査是国土交通省按月编制的统计，目的是掌握全国建筑物开工的动态，为建筑和住宅政策提供基础资料；每月月末公布上一个月的数据，2026年9月分于10月30日14时公布，10月分预定11月30日公布^[3][2]。它统计的是"开工"，即拿到建筑确认后实际动工的住宅户数，不是竣工，也不是发售^[3]。

统计把新建住宅按用途分为四类：持家（业主自建自住）、貸家（出租用）、給与住宅（单位宿舍）、分譲住宅（开发商建成后出售）。分譲住宅再分为分譲公寓和分譲一戸建；这里的"マンション"定义为用途是分譲住宅、建筑形式是共同住宅、结构是钢骨钢筋混凝土、钢筋混凝土或钢骨造的住宅^[2]。买家平时在售楼处看到的新建公寓，大致就是这一类在一两年前开工的项目。

9月全国和各都市圈的主要数字

全国9月的分用途数字如下：持家17,648户（同比减少3.4%）、貸家28,046户（减少1.6%）、分譲住宅15,688户（减少4.5%）；分譲住宅里分譲公寓4,825户（减少21.2%，5个月来首次下降）、分譲一戸建10,687户（增加6.1%，连续6个月增长）^[2]。分譲公寓在分譲住宅中的占比只有30.8%，是近一年各月里最低的^[2]。

下表是三大都市圈和其他地区9月的开工户数与同比^[2]。

地区	总户数	持家	貸家	分譲公寓	分譲一戸建
首都圈	22,945（−0.3%）	3,956（−1.3%）	11,454（−2.6%）	2,452（−1.8%）	4,796（+7.3%）
中部圈	6,690（−3.4%）	2,596（−2.6%）	2,366（−2.4%）	389（−27.3%）	1,262（−2.0%）
近畿圈	9,994（−8.1%）	2,417（−6.8%）	5,009（−8.3%）	942（−32.5%）	1,523（+8.9%）
其他地区	22,197（−2.5%）	8,679（−3.6%）	9,217（+4.2%）	1,042（−38.4%）	3,106（+6.6%）

首都圈是埼玉、千叶、东京、神奈川；中部圈是岐阜、静冈、爱知、三重；近畿圈是滋贺、京都、大阪、兵库、奈良、和歌山^[2]。可以看到，分譲公寓开工在三大都市圈之外和近畿圈、中部圈都大幅减少，而分譲一戸建除中部圈外都在增加^[2]。

近畿圈和大阪府：单月大跌，但要看累计

近畿圈9月总开工9,994户，同比减少8.1%，是四个地区里降幅最大的；持家、貸家、分譲住宅分别减少6.8%、8.3%和12.0%^[2]。分府县看，大阪府5,150户，同比减少1.3%，其中持家810户（增加0.2%）、貸家2,991户（增加1.3%）、分譲住宅1,343户（减少7.7%）、分譲公寓673户（减少12.8%）、分譲一戸建670户（减少1.0%）^[2]。京都府1,382户，同比减少24.7%，分譲公寓只有122户，减少75.4%；兵库县2,158户，减少4.8%，但分譲公寓147户增加14.8%，分譲一戸建485户增加32.2%^[2]。

分譲公寓的开工按项目计，一个大型项目动工就能让单月数字翻倍，所以要和前后月份、累计数字一起看。近畿圈分譲公寓8月开工2,499户，同比增加61.9%；其中大阪府1,758户，增加73.9%；到9月则分别只有942户和673户^[2]。把2026年4至9月合计，近畿圈9,242户，同比减少2.8%；大阪府6,140户，增加5.3%；同期三大都市圈合计30,766户，增加6.2%，其中首都圈18,233户，增加18.7%^[2]。再看2026年1至9月，近畿圈14,128户，同比减少9.0%，大阪府8,453户，减少4.1%^[2]。

拉长到年度，全国分譲公寓开工在2025年度（2025年4月至2026年3月）为82,881户，同比减少21.2%；近畿圈22,507户，减少4.7%；大阪府14,260户，反而增加6.4%^[2]。也就是说，在全国新建公寓供给明显收缩的这一年里，大阪府的开工量是少数维持甚至增加的地区之一。

还要注意2025年春季的基数效应：全国总开工2026年3月同比减少29.3%，5月又同比增加33.9%，这种幅度的波动主要来自一年前同月的特殊高低，看趋势时宜用累计或季节调整值^[2]。

对买家意味着什么

第一，今天的开工决定一两年后的新房供给。 近畿圈分譲公寓1至9月累计开工比去年少9.0%，意味着2027年前后近畿圈新建公寓的可售房源大概率不会比现在多^[2]。对于打算买新房的人，这代表选择面不会迅速扩大；对于持有近年建成公寓的人，这代表同类新供给有限。

第二，大阪府和京都府的情况不同。 大阪府分譲公寓4至9月开工比去年多5.3%，2025年度也增加6.4%，新项目仍在持续入市；京都府9月只开工122户，1至9月的供给也明显偏少^[2]。在京都市内找新建公寓，可选项目会比大阪少得多，二手房和新建一戸建会是更现实的选项。

第三，分譲一戸建在增加。 全国分譲一戸建已连续6个月增长，近畿圈9月增加8.9%，兵库县增加32.2%^[2]。在建筑成本上涨的环境下，开发商把更多资源放到了独栋上；预算有限、又想住在近郊的家庭，可以把新建一戸建和二手公寓放在一起比较。

第四，开工不等于价格。 开工减少说明供给端收缩，但价格还取决于需求、利率和建筑成本。日本银行10月30日维持政策利率不变，但表示将继续加息^[4]；新建公寓的均价已在高位，供给少并不自动等于好买；具体项目还是要看地段、管理方案和总价是否在自己的还款能力之内。

小结

国交省2026年9月的建築着工統計显示：全国新设住宅开工61,826户，同比减少2.7%，6个月来首次下降；分譲公寓4,825户，减少21.2%；近畿圈分譲公寓942户，减少32.5%，大阪府673户，减少12.8%^[1][2]。单月降幅看起来很大，但4至9月累计近畿圈只减少2.8%，大阪府增加5.3%，2025年度大阪府还增加6.4%；大阪的新建公寓供给相对稳定，而京都明显偏少，分譲一戸建则在全国范围增加^[2]。如果您正在考虑大阪或京都的新建公寓、二手公寓或一戸建，欢迎联系我们，我们可以结合各区在建和待售项目的情况，帮您比较不同类型房源的供给和价格。