修繕積立金の運用が動き出す：マンションすまい・る債は初の追加募集、応募は6,000組合超

ひとことで言うと

金利の上昇は住宅ローンだけでなく、マンションの修繕積立金の置き場所も変えつつあります。住宅金融支援機構（JHF）が管理組合向けに発行する「マンションすまい・る債」は、2026年度の10年満期時年平均利率が2.000%となり、機構は制度開始以来初めての追加募集を行っています。11月12日時点で、応募した管理組合は6,093組合にのぼります^[1]。中古マンションを買う方にとっては、修繕積立金を「いくらあるか」だけでなく「管理組合がどう管理しているか」という目でも見られる、というヒントになります。

何が起きたのか

すまい・る債とは。 住宅金融支援機構が発行する10年の利付債で、分譲マンションの管理組合が修繕積立金を積み立てるためのものです。1口50万円、利息は年1回支払われ、最大10回まで継続して購入できます^[2]。機構が国の認可を受けて発行している債券です^[2]。

今年度の利率。 2026年度発行分の10年満期時年平均利率（税引前）は2.000%です。管理計画認定を受けたマンションは2.100%、業界団体の管理評価で高い評価を得たマンションは2.050%が適用されます^[1]。前年度（2025年度）の通常分は0.525%でしたので^[3]、1年で大きく変わったことになります。

応募の状況。 当初の募集期間は2026年4月13日から10月9日まで。11月2日からは追加募集が始まり、2027年1月15日までの先着順で、募集口数に達した時点で受付終了となります^[1]。11月12日時点の速報では、当初・追加の合計で応募は371,431口、6,093組合。内訳は通常分4,529組合、認定分883組合、評価分681組合です^[1]。1口50万円で計算すると、約1,857億円にあたります。

過去との比較。 2025年度は年間で176,003口、3,371組合でした。これまでの最多は2024年度の205,458口、3,592組合です^[3]。つまり今年度は、まだ募集が終わっていない段階で、組合数は前年度の年間実績の約1.8倍、口数は約2.1倍に達しています。今年度の募集枠は582,089口、2,910億4,450万円（当初・追加の合計）で^[2]、現時点で6割強が埋まった計算です。

条件を細かく見る：2.000%は「10年の平均」

この利率には見落としやすい点があります。10年分の利息を合計して平均した数字であり、毎年の利率は同じではありません。通常分の場合、1年目は0.400%、5年目は0.900%、6年目に2.260%へ上がり、10年目は4.340%です^[2]。1口50万円を10年間保有した場合の利息は税引前で合計10万円、税引後で84,690円。利息には15.315%の税率で源泉分離課税がかかります^[2]。

債券は初回の発行日から1年以上たてば、1口単位で手数料なしに中途換金できます^[1]。ただし利息が前半は低く後半に高い設計のため、早い時期に換金すると、実際に受け取る利率は2.000%を大きく下回ります。次の大規模修繕まで時間があるなど、「当面使う予定のない部分」を置くのに向いた商品といえます。

応募には要件もあります。管理規約が定められていること、長期修繕計画の計画期間が20年以上であることなどです。機構は総会決議を応募要件にしていませんが、管理規約で修繕積立金の運用方法を総会決定事項としているマンションでは、規約に従う必要があります^[2]。なお、すまい・る債の残高がある管理組合が機構の共用部分リフォーム融資を利用する場合、融資金利が年0.2%引き下げられます^[1]。

もう一つの新しい選択肢：個人向け国債プラス

財務省の「個人向け国債」は、2026年12月募集分から「個人向け国債プラス」に名称が変わり、販売対象が一部の法人や団体に広がります。対象の例としてマンション管理組合が明記されています^[4]。1万円単位で購入でき、毎月発行されます。このうち「変動10年」は基準金利×0.66で半年ごとに利率が見直され、下限は0.05%です^[4]。発行から1年たてばいつでも中途換金できますが、直前2回分の各利子（税引前）相当額×0.79685が差し引かれます^[4]。

両者の違いは主に次の点です。すまい・る債は発行時に10年分の利息がすべて確定し、前半が低く後半が高く、10年持ち切ってはじめて2.000%になります^[2]。変動10年の国債は市場金利に応じて半年ごとに利率が変わり、将来は上がることも下がることもあります^[4]。どちらが合うかは、それぞれのマンションの修繕計画と資金を使う時期によって異なり、一律の答えはありません。

中古マンションを買う方にとっての意味

第一に、自ら資金を管理する管理組合が増えています。 2025年度の応募組合のうち、築25年以上は45.9%、平均築年数は23.0年でした。積立ての理由は「機構発行の債券で安全・安心だから」が59.5%で最も多く、「利回りが良いから」は29.2%です^[3]。大阪府からは2025年度に301組合が応募しており、東京都、神奈川県に次ぐ数です^[3]。大阪の中古マンションでも、この債券を保有している物件は珍しくありません。

第二に、資料を見るときは「積立金がどこに置かれているか」も確認を。 中古マンションの購入時には、管理会社が発行する重要事項調査報告書に修繕積立金の総額や滞納の有無が記載されます。それに加えて、積立金がすべて普通預金なのか一部を債券で運用しているのか、20年以上の長期修繕計画があるか、管理計画認定を受けているかを、仲介会社を通じて確認できます。すまい・る債に応募できているということは、少なくとも管理規約と一定期間以上の長期修繕計画があることを意味します^[2]。

第三に、債券を持っていることと、積立金が足りていることは別です。 利息はあくまで補助的なものです。上の数字のとおり、1口50万円の10年分の税引後利息は84,690円で^[2]、大規模修繕1回の費用と比べれば限られます。積立金が足りるかどうかは、毎月の積立額の水準と長期修繕計画の妥当性、そして計画どおりに工事が行われているかで決まります。

第四に、購入後はご自身も意思決定に加わります。 区分所有者になれば、修繕積立金をどう運用するかは管理組合、つまり所有者全員で決める事柄です。日本に常住していない所有者にも議決権がありますので、総会の議案書が届いたら積立金の運用に関する項目にも目を通す価値があります。

まとめ

金利が上がったことで、修繕積立金を「預金に置いておくだけ」が唯一の方法ではなくなりました。すまい・る債は初の追加募集となり、応募は6,000組合を超えています^[1]。12月からは管理組合も個人向け国債プラスを購入できます^[4]。買う側にとって大切なのは利息そのものではなく、これを手がかりに、そのマンションの管理が行き届いているか、修繕計画が信頼できるかを見極めることです。大阪で気になる中古マンションがありましたら、どうぞお問い合わせください。管理や修繕積立金に関する資料の取り寄せと読み解きをお手伝いします。