公寓修缮基金开始“找利息”：すまい・る債首次追加募集，应募已超6000个管理组合

一句话结论

利率上升不只影响房贷，也在改变公寓“修缮基金”（修繕積立金）的存放方式。住宅金融支援机构（JHF）面向管理组合发行的“マンションすまい・る債”，2026年度的10年平均利率升到2.000%，机构为此进行了制度开办以来的第一次追加募集；截至11月12日，应募的管理组合已有6,093个^[1]。对买二手公寓的人来说，这是一个提醒：修缮基金不光要看“有多少”，还可以看“管理组合怎么管”。

发生了什么

すまい・る債是什么。 它是住宅金融支援机构发行的10年期付息债券，专门给分售公寓的管理组合存放修缮基金用：1口50万日元，每年付息一次，最多可以连续买10次^[2]。机构本身经国家认可发行这种债券^[2]。

今年的利率。 2026年度发行分的10年满期年平均利率（税前）是2.000%；取得“管理计划认定”的公寓适用2.100%，在业界团体的管理评价中拿到高分的公寓适用2.050%^[1]。上一年度（2025年度）普通分的利率是0.525%^[3]，一年之间差了很多。

应募情况。 当初的募集期是2026年4月13日至10月9日；11月2日起又开始追加募集，到2027年1月15日为止，先到先得，额满即止^[1]。截至11月12日的速报，两次募集合计应募371,431口、6,093个管理组合，其中普通分4,529个、认定分883个、评价分681个^[1]。按1口50万日元计算，约合1,857亿日元。

和往年比。 2025年度全年的应募是176,003口、3,371个管理组合；此前的最高纪录是2024年度的205,458口、3,592个管理组合^[3]。也就是说，今年还没结束，组合数已经是去年全年的约1.8倍，口数约2.1倍。今年的募集总枠是582,089口、2,910亿4,450万日元（当初和追加合计）^[2]，目前用掉了六成多。

细看条件：2.000%是“10年平均”

这个利率有一个容易忽略的地方：它是把10年的利息加起来平均的数字，每年的利率并不一样。普通分第1年是0.400%，第5年是0.900%，第6年跳到2.260%，第10年是4.340%^[2]。1口50万日元持有满10年，税前利息合计10万日元，税后84,690日元；利息按15.315%的税率源泉扣税^[2]。

债券从第一次发行起满1年后可以按1口为单位中途换金，不收手续费^[1]。但因为利息前低后高，前几年就换金的话，实际拿到的利率远低于2.000%。所以它适合存放“近几年用不到”的那部分基金，比如距离下一次大规模修缮还有较长时间的钱。

应募也有门槛：要有管理规约，长期修缮计划的计划期间要在20年以上；机构不要求总会决议，但管理规约把基金运用方法定为总会决定事项的公寓，仍要按规约办^[2]。另外，持有すまい・る債的管理组合向机构借共用部分修缮贷款时，利率可下调年0.2%^[1]。

另一个新选项：個人向け国債プラス

财务省的“個人向け国債”从2026年12月募集分起改名为“個人向け国債プラス”，购买对象扩大到一部分法人和团体，公寓管理组合被明确列在对象之中^[4]。它以1万日元为单位购买，每月发行；其中“变动10年”的利率按基准利率×0.66每半年调整一次，下限为0.05%^[4]。发行满1年后可以随时中途换金，但要扣掉最近两次利息的相当额（税前）×0.79685^[4]。

两者的差别主要在于：すまい・る債的利息在发行时就全部确定，前低后高，拿满10年才是2.000%^[2]；变动10年国债的利率随市场每半年变动，将来升降都有可能^[4]。哪一种合适，取决于各公寓的修缮计划和资金用途的时间表，没有统一答案。

对买二手公寓的人意味着什么

第一，这说明越来越多管理组合在主动管钱。 2025年度的应募组合里，房龄25年以上的占45.9%，平均房龄23.0年；应募理由第一位是“机构发行的债券，安全放心”，占59.5%，“收益好”占29.2%^[3]。大阪府在2025年度有301个管理组合应募，仅次于东京都和神奈川县^[3]。大阪的二手公寓里，持有这种债券的并不少见。

第二，看资料时多问一句“基金放在哪里”。 买二手公寓时，管理公司出具的“重要事项调查报告书”会写修缮基金的总额和有无滞纳。在此之外，可以请中介确认：基金是全部放在普通存款里，还是有一部分买了债券；有没有20年以上的长期修缮计划；有没有取得管理计划认定。能应募すまい・る債，至少说明该公寓有管理规约和较长期的修缮计划^[2]。

第三，买了债券不等于基金充足。 利息只是补充。按上面的数字，1口50万日元10年的税后利息是84,690日元^[2]，和一次大规模修缮的费用相比很有限。基金够不够，关键还是每月积立金的水平和长期修缮计划是否合理，以及有没有在计划年份按时动工。

第四，买了之后您也是决策者之一。 成为区分所有人后，修缮基金怎么运用，是管理组合（也就是全体业主）自己决定的事。不常住日本的业主也有表决权，收到总会议案时值得看一看基金运用的条目。

小结

利率走高之后，修缮基金“只放在存款里”不再是唯一做法：すまい・る債首次追加募集、应募超过6,000个管理组合^[1]，12月起管理组合还能买个人向け国債プラス^[4]。对买家而言，利息本身不是重点，重点是借此判断一栋公寓的管理是否用心、修缮计划是否靠得住。如果您在大阪看中了某套二手公寓，欢迎联系我们，我们可以帮您调取并解读管理和修缮基金方面的资料。