国交省が住宅の「維持保全状況」を評価する仕組みの検討を開始：大阪で中古住宅を買う人への意味

結論

国土交通省は、住宅の「維持保全状況」を評価する仕組みづくりに着手しました。定期点検・補修や履歴情報を評価できる情報として整え、住宅ローンや瑕疵保険、中古住宅の取引に反映させる方向を検討しています^[4][2]。具体策を担うワーキンググループは11月9日に初会合を開き^[1]、とりまとめ案は2027年3月に示される予定です^[5]。現時点で決まったことはありませんが、中古住宅の「維持管理の記録」が価値の一部として扱われる流れははっきりしてきました。

何が起きたのか

国交省は10月8日、「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」の第1回を開催しました^[5]。資料が示す問題意識は、新築着工の減少と住宅価格の上昇が進む中で、過度な負担なく希望する住生活を実現するには、一定の質が確保された住宅ストックが長く継承される環境と、既存住宅の買主が安心して取引できる環境が必要だ、というものです^[4]。

検討会の下には、維持保全・既存評価、履歴情報、瑕疵担保履行制度・消費者保護の三つのワーキンググループが置かれています^[5]。このうち「住宅の維持保全状況に係る評価及び既存住宅の性能評価に関する検討ワーキンググループ」が11月9日午前に第1回を開きました。会議は非公開で、資料は後日国交省のサイトで公表されるとされています^[1]。日程案では、検討会の第2回が12月7日（関係団体のプレゼンと論点の提示）、第3回が2027年3月10日（各WGの検討状況の報告ととりまとめ案の提示）です^[5]。

検討されている案

ワーキンググループの資料が示す方向性（いずれも「案」）は、おおむね次のとおりです^[2]。

• 対象範囲に応じた複数の評価コース。 基本コースは構造耐力上主要な部分・防水・水廻りが対象です。長期優良コースは基本コースに耐震性・省エネ性等を加え、性能評価コースは基本コースに性能項目を任意で加えます。
• 「維持保全の計画」と「実施状況」の二段階で評価。 まず定期点検の頻度・項目や履歴情報の管理体制などの計画を評価し、売却時など任意の時点で実施状況を評価します。点検頻度の例として、防水は5年ごと、構造は10年ごとが挙げられています。点検が実施されていない場合の扱いや、必要な補修が行われていない場合にも評価書を交付するかどうかも論点です^[2]。
• 既存住宅は残っている資料に応じて確認方法を変える。 新築時の性能評価書や長期優良住宅認定書があれば現況確認を加え、設計図書があれば図書と現況確認で認定・評価を取得し、資料が何もない場合、基本コースは既存住宅状況調査（インスペクション）で確認する、という整理です。資料自身も、設計図書が残っていないケースが多く、品質・性能の確認に相当の時間とコストがかかる場合があると認めています^[2]。
• 金融との連動。 残価設定型住宅ローン、リバースモーゲージ、瑕疵保険などでの活用方策が論点に挙がっています^[2]。

検討会第1回の議事要旨では、既存住宅の取引環境づくりについて「機が熟した」という認識が共有されました。一方で、インスペクションを短絡的に義務化すると「古屋付き土地」として土地評価に流れてしまう、という委員の指摘もありました。事務局は、義務付けには相当慎重な議論が必要で、まずはインセンティブと結び付けて普及を促すことを考えたいとしています^[6]。

背景：中古住宅はすでに主流

国交省の資料によると、2008年から2025年にかけて、既存戸建ての取引戸数は14.2万戸から17.7万戸へ（+24.2%）、既存マンションは11.7万戸から17.7万戸へ（+51.0%）増えました^[3]。マンションの流通量に占める既存住宅のシェアは2015年の53.8%から2025年の66.3%へ、戸建てでは26.2%から35.8%へ上がっています^[3]。同じ資料では、三大都市圏の新築分譲住宅の購入価格が2016年度から2025年度にかけて、戸建てで3,810万円から5,099万円へ、マンションで4,423万円から6,443万円へ上昇しています^[3]。

課題は、維持管理の情報が市場でほとんど使われていないことです。資料が引用する調査では、既存住宅の購入を希望する世帯のうち、取得時の選択条件の1位に「点検・修繕・リフォーム等の履歴情報があること」を挙げたのは0.6%、「性能やインスペクションの結果などが明示されていること」は0.4%にとどまります^[3]。持ち家の戸建てに住む世帯では、「定期的に点検をしている」が約22%、「不具合が生じた際に修繕をしている」が約76%で、持ち家世帯のうち履歴情報を保管しているのは約20%です^[3]。

大阪で購入を考える方にとっての意味

大阪の中古住宅取引はマンションが中心なので、今回の議論はマンションを買う方に特に関係があります。議事要旨では、マンション管理業協会のオブザーバーが、同協会の「マンション管理適正評価制度」の登録が14,000件に迫り、全国のマンションの約14%にあたると紹介しました。また、同制度で評価の高いマンションは流通価格が少し高くなっている兆しがある、という委員の発言もありました^[6]。

今すぐルールが変わるわけではありませんが、次のような習慣は今から身に付けられます。

1. マンションは管理と修繕の記録を確認する。 長期修繕計画、過去の大規模修繕の履歴、修繕積立金の残高、管理計画認定や民間の管理評価を取得しているかどうか。こうした情報は、今後、金融機関や次の買主からいっそう重視される可能性があります。
2. 戸建てはインスペクションを検討する。 インスペクションは売主・買主のどちらでも実施でき、買主が行う場合は売主の同意が必要です^[3]。調査結果や補修の記録は、将来ご自身が売却するときにも役立つ資料になります。
3. 入居後は記録を保管する。 点検報告書、修繕の領収書、リフォームの図面などを残しておきましょう。検討の方向性では、記録があること自体が評価の対象になり得ます^[2]。
4. 検討中の案を確定した優遇と考えない。 評価制度の範囲や費用、住宅ローン金利と連動するかどうかは、2027年3月のとりまとめ案とその後の制度設計を待つ必要があります^[5]。

まとめ

今回の国交省の検討の核心は、「きちんと維持管理された住宅」が取引や融資の場面で見えるようにすることです。大阪で中古住宅の購入を考えている方は、当面計画を変える必要はありませんが、物件選びで管理・修繕の記録に目を向け、入居後に資料をきちんと保管しておくことは、制度が最終的にどのような形になっても損にはなりません。大阪の中古マンションや戸建てをご検討中で、物件の管理状況の確認方法を知りたい方は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。