国交省开始讨论给二手房“维护状况”打分：对大阪买家意味着什么

一句话结论

日本国土交通省正在设计一套给住宅“维护状况”打分的制度：把定期检查、维修和履历记录做成可评价的信息，并考虑让它反映到房贷、瑕疵保险和二手房交易中^[4][2]。负责具体方案的工作组11月9日开了第一次会^[1]，汇总案预定2027年3月提出^[5]。目前什么都还没定，但方向很清楚：今后二手房的“维护记录”会越来越被当成价值的一部分。

发生了什么

国交省10月8日召开了“住宅的维持保全・流通相关制度检讨会”第一次会议^[5]。会议资料提出的问题意识是：新建住宅开工减少、房价上涨，要让人们不必承担过重负担也能住上想要的房子，就需要让具备一定质量的存量住宅长期传承下去，并让二手房买家能放心交易^[4]。

检讨会下设三个工作组：维持保全・既存评价、履历信息、瑕疵担保履行制度・消费者保护^[5]。其中“住宅维持保全状况评价及既存住宅性能评价”工作组于11月9日上午召开首次会议，会议不公开，资料事后在国交省网站公布^[1]。日程上，检讨会第二次会议定在12月7日，听取相关团体意见并提出论点；第三次会议定在2027年3月10日，听取各工作组报告并提出汇总案^[5]。

正在讨论的方案

工作组资料提出的方向（都还是“案”）大致如下^[2]：

• 按范围分几种评价方案。 基本方案只看结构主要部分、防水和用水部位；“长期优良”方案再加上耐震、节能等；“性能评价”方案在基本方案之外自选性能项目。
• 评价“维护计划”和“执行情况”两段。 先评价定期检查的频率、项目和履历管理体制等计划，之后在出售等任意时点评价实际执行情况。资料举的例子是防水每5年、结构每10年检查一次。还在讨论的问题包括：检查漏做了怎么处理、需要的维修没做时是否仍然发评价书^[2]。
• 二手房按资料多少区别对待。 有新建时的性能评价书或长期优良住宅认定书的，加上现况确认；只有设计图纸的，凭图纸和现况确认取得认定或评价；什么资料都没有的，基本方案以房屋检查（既存住宅状况调查）为准。资料也承认，很多二手房没有保留设计图纸，确认质量要花不少时间和费用^[2]。
• 和金融挂钩。 讨论如何把评价用在残值设定型房贷、反向抵押贷款和瑕疵保险上^[2]。

检讨会第一次会议的议事要旨里，委员普遍认为二手房交易环境“时机已经成熟”；也有委员提醒，如果草率地把房屋检查定为义务，房子可能被当成“带旧屋的土地”，评价反而只看土地。事务局表示，义务化要非常慎重，首先考虑和优惠措施挂钩来推广^[6]。

背景：二手房已成主流

国交省资料显示，2008年到2025年，二手独栋的交易量从14.2万户增加到17.7万户（+24.2%），二手公寓从11.7万户增加到17.7万户（+51.0%）^[3]。在公寓的全部流通量中，二手的占比从2015年的53.8%升到2025年的66.3%；独栋住宅则从26.2%升到35.8%^[3]。同一资料显示，三大都市圈新建分售住宅的购买价格在2016年度到2025年度之间，独栋从3,810万日元涨到5,099万日元，公寓从4,423万日元涨到6,443万日元^[3]。

问题在于，维护信息几乎没有在市场上起作用。根据资料引用的调查，希望买二手房的家庭把“有检查・修缮履历记录”列为第一选择条件的只有0.6%，把“明示性能或房屋检查结果”列为第一条件的只有0.4%^[3]。住在自有独栋里的家庭，定期检查的约22%，出了问题才修的约76%；自有住房家庭中保存检查・修缮履历的约20%^[3]。

对大阪买家意味着什么

大阪的二手房交易以公寓为主，这次讨论对公寓买家的意义尤其直接。议事要旨中，公寓管理业协会的观察员介绍，他们的“公寓管理适正评价制度”登记数接近14,000件，约占全国公寓的14%；也有委员提到，该制度评价较高的公寓，流通价格已有略高的迹象^[6]。

现在还不会有任何规则变化，但可以提前养成几个习惯：

1. 看公寓时，问清管理和修缮记录。 长期修缮计划、过去的大规模修缮记录、修缮公积金的余额，以及是否取得管理计划认定或民间管理评价，这些信息今后可能更受金融机构和下一位买家重视。
2. 买独栋时，考虑做房屋检查。 房屋检查可以由卖方或买方实施，买方实施需要卖方同意^[3]。检查结果和维修记录，日后自己出售时也是有用的资料。
3. 入住后保存好记录。 检查报告、维修发票、装修图纸都留下来。按讨论的方向，“有记录”本身就可能成为评价对象^[2]。
4. 别把讨论中的方案当成已定的优惠。 评价制度的范围、费用以及会不会和房贷利率挂钩，要等2027年3月的汇总案和之后的制度设计才知道^[5]。

小结

国交省这次讨论的核心，是让“维护得好”的房子在交易和融资中被看见。对大阪二手房买家而言，短期内不必改变计划，但在挑房时多看一眼管理和修缮记录、入住后认真保存资料，无论制度最后怎样落地都不吃亏。如果您在大阪看二手公寓或独栋，想了解某套房的管理状况该怎么查，欢迎通过联系表单与我们沟通。