大阪駅の新築マンションは目安年収2,477万円　東京カンテイが近畿圏の購入目安と金利別返済額を試算

結論：大阪市中心部の新築は目安年収2,000万円台、ただし一、二駅外れると大きく変わる

民間調査会社の東京カンテイは2026年10月29日、特集レポート「Kantei eye 128」を公表しました。内容は、2025年に近畿圏で新築マンションや新築一戸建てを買うにはどの程度の世帯年収が目安になるか、そして「金利ある世界」で手取り年収800万・650万・500万円の世帯がどこなら購入できるかの検証です^[1]。先に結論を述べると、近畿圏の新築マンションの「目安世帯年収」は平均993万円、最も高いのはJR大阪環状線「大阪」駅の2,477万円で、年収1,000万円以上が必要な駅は全体の3割前後に達しています^[2]。一方で、大阪市中心部の新築にこだわらなければ、手取り年収500万円の世帯にも近畿圏にはまだ選択肢が残っていることも示されています^[4]。

「目安世帯年収」はどう算出しているか

この指標は、駅ごとの新築マンション価格（70㎡換算）を、住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」における実際の購入者の年収倍率（中央値）で割ったもので、年収倍率は物件所在地の都道府県ごとの値を適用しています^[2]。一戸建ては100㎡換算価格を用い、計算方法は同じです^[3]。つまり銀行の審査基準ではなく、「最近実際に購入した人の負担水準に照らすと、その駅の新築はどの程度の年収に相当するか」を示す数字です。

近畿圏の新築マンション：3割の駅で年収1,000万円、大阪市中心部は2,000万円台へ

近畿圏の2025年の平均目安年収は993万円で、2024年の950万円からさらに上昇し、2021年の742万円と比べると大きく水準が切り上がっています^[2]。駅数のシェアで見ると次の通りです^[2]。

• 「600万円以上」の駅が31.3%で最大のシェア。「1,000万円以上」は30.8%で僅差で続き、昨年までは最大シェアの区分でした^[2]。
• 「800万円以上」は27.5%、「600万円未満」は3.8%まで縮小。コロナ禍以前は100駅以上あった区分が、今は7駅しか残っていません^[2]。
• 最も高い「2,000万円以上」と「1,500万円以上」はそれぞれ3.3%で、合計しても10%に届きません。2024年はそれぞれ1.5%、2.5%でした^[2]。

「2,000万円以上」の駅は3駅から6駅に増え、京都市中心部の1駅を除きすべて大阪市中心部に位置しています^[2]。具体的には、JR「大阪」2,477万円、大阪メトロ御堂筋線「心斎橋」2,463万円、JR東西線「大阪城北詰」2,398万円、堺筋線「北浜」2,300万円、京都市営地下鉄「京都市役所前」2,265万円、谷町線「中崎町」2,085万円です^[2]。その下に「梅田」1,692万円、「桃谷」1,662万円、「天王寺」1,216万円、「中津」1,186万円が続きます^[2]。

注目したいのは北摂や沿線郊外の変化です。JR京都線「千里丘」は2015年の522万円から2025年には1,240万円へ、「茨木」は1,261万円、「高槻」は1,136万円、京阪「枚方市」は1,099万円と、いずれも1,000万円台に入りました^[2]。参考までに、2021年には「600万円未満」の駅がまだ27.8%を占めていました^[2]。

新築一戸建て：ハードルは明らかに一段低い

同じレポートの新築一戸建ての分布は、まったく別の風景です。2025年に最大シェアを占めるのは引き続き「400万円以上」で55.5%。「800万円以上」の駅は14駅から21駅に増え、シェアは3.3%から5.9%に拡大しましたが、分布先は京都市内に加えて阪神エリアや北摂エリアの一部にとどまります。「1,000万円以上」は1駅のみで、「1,500万円以上」の駅はありません^[3]。

東京カンテイは、通勤利便性に優れたエリアでは一戸建ての目安年収が600万～800万円台の駅が多い一方、同じエリアの新築マンションは1,000万円を超える駅が散見されるため、近畿圏では新築一戸建ての方が購入のハードルは低いと指摘しています。「800万円以上」の合計シェアは10%未満で、約40%に及ぶ首都圏とは差があります^[3]。大阪府内で上位に入る一戸建ての駅は、大阪モノレール「少路」902万円、御堂筋線「江坂」806万円、「西田辺」801万円、阪急宝塚線「豊中」786万円、JR「吹田」736万円などです^[3]。

金利上昇後の「ボーダーライン」：手取り800万円でも御堂筋線の新築は難しい

3本目のレポートは視点を変え、一般的な勤労世帯の手取り年収から「どこまでなら買えるか」の境界を描いています。前提条件は、頭金20%で残りをローン、元利均等返済、借入期間35年、現行の平均的な変動金利1.20%、返済比率25%で、返済月額が上限±1万円の範囲に収まる駅を「ボーダーエリア」としています^[4]。手取り年収3区分の返済月額上限は、800万円（額面約1,000万円）で16.6万円、650万円（額面約800万円）で13.5万円、500万円（額面約600万円）で10.4万円です^[4]。

結果は次の通りです^[4]。

• 手取り年収800万円の世帯でも、大阪市内の御堂筋線沿線、京都の四条エリア、神戸の三宮エリアでは新築マンションの購入が難しく、手が届くのは北摂や阪神エリアの人気駅の新築です^[4]。
• JR京都線「吹田」を例にとると、新築マンションの70㎡換算価格は6,928万円、上記条件での返済月額は161,661円で上限を下回りますが、金利が2.00%に上がると183,585円に増え、ボーダーを上抜けます^[4]。
• JR神戸線「甲子園口」「垂水」、阪急「六甲」などは金利1.20%でも返済月額が上限を超えていますが、借入期間を40年に延ばすと「購入可能」の判定に戻ります^[4]。
• 手取り650万円の区分では、大阪府内の例として阪急「高槻市」の新築マンション5,919万円・返済月額138,121円は上限超えですが、新築一戸建て4,828万円・返済月額112,655円は範囲内。近鉄「近鉄八尾」は新築マンション5,463万円・返済月額127,473円、新築一戸建て3,595万円・返済月額83,893円です^[4]。
• 手取り500万円の区分では、JR片町線「鴻池新田」の新築マンション4,249万円・返済月額99,149円、谷町線「平野」の4,592万円・返済月額107,142円がボーダー付近にあり、築10年の中古マンションや新築一戸建てまで広げれば対象駅はさらに増えます^[4]。

レポートはまた、同じ手取り650万円でも、阪神本線の特急停車駅「甲子園」「魚崎」では新築マンションが購入可能なのに対し、阪急神戸線沿線では概ね普通列車のみ停車する駅の築10年中古マンションや新築一戸建てに限られると述べており、阪急・JR・阪神の並行3路線の人気の差が購入ハードルにそのまま表れています^[4]。

購入検討者にとっての意味

第一に、大阪市中心部の新築はすでに別の価格帯です。 大阪駅、心斎橋、北浜などの目安年収は2,300万円以上で、大阪市内の外周部や北摂・阪神間の駅は1,000万～1,300万円台が中心です^[2]。予算に限りがあるなら、中心部から一、二駅外側に移る、あるいは新築から築10年前後の中古に切り替えるだけで、ハードルは一段下がります。

第二に、金利がボーダーラインを動かす最大の変数です。 吹田の例が示す通り、金利が1.20%から2.00%に上がると同じ物件の返済月額は2万円余り増え、それだけで駅が「購入可能」から「購入困難」に変わります^[4]。資金計画は現在の金利だけで組まず、上昇余地を見込んでおくことが大切です。借入期間の延長は月額を下げますが総利息は増えるため、年齢や退職後の返済とあわせて考える必要があります。

第三に、一戸建てと中古は近畿圏ならではのクッションです。 首都圏と異なり、近畿圏で新築一戸建てに年収800万円以上が必要な駅は1割未満です^[3]。広さと総額を重視する世帯にとっては、北摂、東大阪、阪神間の一戸建てや中古マンションを比較候補に加える価値があります。

まとめ

東京カンテイの今回のレポートは、近畿圏の駅ごとの購入目安年収と、金利別の返済月額を具体的に示しました。要点は、大阪市中心部の新築は目安年収が二千万円台に達している一方、エリアを少し外す、住宅タイプを変える、金利の余裕を見込む、という三つの工夫で、一般的な勤労世帯にも現実的な選択肢が残っているということです。三石国際不動産では、年収、頭金、通勤条件に合わせて、具体的な駅の新築・中古・一戸建ての返済額を一つずつ試算しています。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。