マイソク（物件資料）の読み方：価格・徒歩分数・面積・取引態様のポイント

マイソクとは

物件探しで不動産会社から最もよく渡されるのが、A4やA3の物件資料、いわゆる「マイソク」です。価格、交通、面積、管理費などがぎっしり書かれ、下部には不動産会社の名称や免許番号が入っています。

マイソクの書き方は各社が自由に決めているわけではありません。不動産広告は「不動産の表示に関する公正競争規約」とその施行規則に従う必要があり、何を、どの基準で表示するかが定められています^[1]。このルールを知っておくと、資料に直接は書かれていない情報も読み取れるようになります。

ここでは弊社の物件「シティタワー梅田東 18階」を例に、項目ごとに説明します^[3]。

価格と交通：徒歩分数の計算方法

価格欄の「15,300万円」は1億5,300万円です^[3]。日本では「万円」単位で表示するのが一般的なので、桁の読み違いに注意しましょう。

交通欄には「大阪メトロ谷町線「中崎町」駅 徒歩5分」とあります^[3]。この「5分」は実際に歩いて測った時間ではなく、規約で定められた方法で計算したものです。道路距離80メートルにつき1分とし、1分未満の端数は1分に切り上げます^[1]。

つまり、

• 信号待ちや坂道、歩道橋、駅構内の移動は含まれないため、実際には表示より時間がかかることが多いです。
• 大規模な団地で複数の棟がある場合、棟によって駅までの距離がかなり違うことがあるので、検討中の棟からの実際の距離を確認しましょう。

面積：壁芯面積と登記面積が違う理由

マンションの専有面積は、広告では原則として「壁芯面積」、つまり壁の中心線で囲まれた面積で表示します^[1]。一方、法務局の登記簿では、区分建物（マンション）の床面積は壁の内側線で囲まれた「内法面積」で記録されます^[2]。

そのため、同じ住戸でも登記面積は広告の面積より小さくなります。規約では、新築分譲マンションの広告に、壁芯面積である旨と登記面積はこれより少ない旨を表示するよう求めています^[1]。住宅ローン減税など面積要件のある制度では登記面積が基準になることがあるので、契約前に登記面積を確認しておきましょう。

例の物件は「［壁芯］76.95m²（約23.27坪）」と表示されています^[3]。坪は日本の伝統的な面積単位で、1坪は約3.31m²。単価の比較によく使われます^[3]。

間取り図の「約6.6畳」は部屋の広さを表します。規約では、畳数で表示する場合、1畳当たり1.62m²（壁芯面積による）以上であることと定められています^[1]。

建物：構造・階数と「新築」の定義

建物欄には、構造（「鉄筋コンクリート造」など）、地上階数、所在階、向き、建築年月が書かれています^[3]。

広告上の「新築」には厳密な定義があり、建築工事完了後1年未満で、かつ居住の用に供されたことがないものに限られます^[1]。完成から1年以上たったもの、または一度でも人が住んだものは、見た目が新しくても中古として表示されます。

建築年月は耐震基準やローンの借入期間など多くのことに関係するので、必ず確認したい項目です。

管理：管理費・修繕積立金・管理形態

管理欄には、管理会社、管理形態（「全部委託」など）、管理員の勤務形態（常勤、日勤、巡回など）、毎月の管理費と修繕積立金が記載されます^[3]。

管理員の勤務形態も、規約で表示が求められている項目のひとつです^[1]。修繕積立金が妥当かどうかは、別記事「マンションの管理費と修繕積立金：いくらが妥当？」も参考にしてください。

取引態様：「売主」と「媒介」の違い

資料下部の「取引態様」欄は、「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」といった用語で表示しなければなりません^[1]。これは、その会社が取引の中でどの立場にあるかを示します。

• 売主：その会社自身が売り手です。売主から直接購入する場合、一般に仲介手数料はかかりません。
• 代理：売主から委託を受け、売主に代わって販売します。
• 媒介（仲介）：売主と買主の間に入って取引をまとめます。成約時には通常、仲介手数料がかかります。

例の物件は「売主」と表示されており、弊社が直接販売する物件です^[3]。

また、「備考」欄には「図面と現況が異なる場合は現況を優先」といった注記がよくあります。間取り図はあくまで概略であり、最終的には現地確認と契約書類で判断することを意味します。

まとめ

マイソクの各項目には共通のルールがあります。徒歩分数は80メートル1分で計算し、広告の面積は壁芯面積、「新築」には厳密な条件があり、取引態様によって仲介手数料の有無が変わります^[1]。ルールを知っておけば、物件を比較するときに表面的な数字に惑わされにくくなります。資料について疑問があれば、お気軽にご相談ください。