【フラット35】11月の金利は3.81%：4カ月ぶりに低下、それでも2017年以降で2番目の高さ

結論：全期間固定の金利がようやく反転、ただし小幅な低下にとどまる

住宅金融支援機構は2026年11月2日、11月の【フラット35】の金利を発表しました。借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最低金利は年3.810%で、10月の3.830%より0.02ポイント低く、4カ月ぶりの低下です^[2][1]。ただし、この水準は2017年10月の現行制度移行後では10月に次ぐ2番目の高さで、3%超は6カ月連続となりました^[2][3]。大阪で全期間固定の住宅ローンを使って住宅購入を考えている方、とくに永住資格をお持ちの在日中国人の方に向けて、11月の区分別金利、背景、申込要件、返済額の試算をまとめます。

事実：11月の区分別金利

住宅金融支援機構が公表した2026年11月の【フラット35】金利（取扱金融機関で最も多い金利、以下同じ）は次のとおりです^[1]。

• 借入期間21〜35年・融資率9割以下：3.810%（金融機関による幅は3.810%〜5.730%）^[1]
• 借入期間21〜35年・融資率9割超：3.920%^[1]
• 借入期間20年以下・融資率9割以下：3.490%^[1]
• 借入期間20年以下・融資率9割超：3.600%^[1]
• 借入期間36〜50年・融資率9割以下：4.110%^[1]
• 借入期間36〜50年・融資率9割超：4.220%^[1]

日本経済新聞によると、融資率9割以下・9割超の両区分とも11月は前月比0.02ポイント低下し、7月以来4カ月ぶりの前月比低下となりました。一方で3%を超えた月は6カ月連続です^[3]。朝日新聞は、3.810%が2017年10月の制度改定以降では2026年10月の3.830%に次ぐ2番目の高さだと伝えています^[2]。つまり、下がり幅はごくわずかで、金利は依然として高い水準にあります。

注意点が2つあります。第1に、上記は「最も多い金利」であり、取扱金融機関ごとに実際の金利は異なります。同じ区分でも上限は5.730%に達します^[1]。第2に、【フラット35】に適用されるのは申込月ではなく資金受取時（融資実行月）の金利です^[4]。11月に申し込んで来年引渡しを受ける方には、引渡し月の金利が適用されます。

背景：10年国債利回りが10月に低下

【フラット35】の金利は前月の長期金利、すなわち10年国債利回りに連動します^[2]。財務省の国債金利情報によると、新発10年国債利回りは10月1日が3.092%、10月15日が2.948%、10月30日には2.817%まで低下しました^[6]。日本経済新聞は、9月末までは原油高によるインフレ加速への警戒から長期金利が上昇し、10月に入ると日米の株式相場が下落して相対的に安全とされる国債に資金が向かい、長期金利が低下したと説明しています^[3]。朝日新聞も、10月にAI関連株を中心とした日米の株価下落で投資家が国債に向かい、金利上昇がいったん止まったと指摘しています^[2]。

言い換えれば、今回の小幅な引き下げは10月の債券市場の動きを映したもので、政策の転換ではありません。12月以降の金利は物価、日本銀行の次の一手、海外市場次第で、低下が続くという保証は誰にもできません。

【フラット35】とは：誰が申し込めるか、条件は何か

【フラット35】は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンで、借入時から完済まで金利が変わりません^[4]。機構が公表している利用条件（2026年4月1日現在）の主な内容は次のとおりです^[4]。

• 申込人：申込時の年齢が満70歳未満で、日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者。つまり、就労ビザや経営・管理ビザなど永住以外の在留資格の外国人は申し込めません^[4]。
• 返済負担率：すべての借入れの年間合計返済額が年収に占める割合が、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下^[4]。
• 借入額：100万円以上1億2,000万円以下で、建設費または購入価額以内^[4]。
• 借入期間：原則15年以上（申込本人または連帯債務者が60歳以上の場合は10年以上）、上限は「80歳－申込時年齢」と35年のいずれか短い方^[4]。
• 住宅要件：機構の技術基準に適合すること。床面積はマンション（共同建て）30㎡以上、一戸建て等50㎡以上^[4]。
• 使途：申込本人またはその親族が居住すること。賃貸など投資用には使えず、機構が定期的に確認し、目的外利用が判明すると全額一括返済になります^[4]。
• 費用：保証人・保証料は不要、繰上返済手数料も不要。団信（団体信用生命保険）は健康上の理由などで加入しなくても利用できます^[4]。

さらに「金利引下げメニュー」があります。【フラット35】Sでは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について機構の基準を満たす住宅の場合、当初5年間の金利が引き下げられます。ZEH住宅は年0.75%、金利Aプランは0.5%、金利Bプランは0.25%の引下げで、家族構成と住宅性能によるポイント制では、たとえば夫婦と子ども1人でZEH住宅なら4ポイントとなり、当初5年間は1.0%の引下げになります^[5]。【フラット35】Sは新築・中古住宅の購入のみが対象で、予算金額に達すると受付が終了し、借換融資には使えません^[5]。

購入者にとっての意味

返済額の試算。 5,000万円を35年・元利均等で借り、手数料を含めない場合、11月の金利3.810%なら毎月の返済額は約21.6万円です。10月の3.830%で計算しても約21.6万円で、差は約600円にすぎません^[1]。融資率9割超の3.920%では約21.9万円です^[1]。【フラット35】Sの金利Aプランが使えれば、当初5年間は3.310%で約20.1万円になります^[5]。今回の引き下げが返済額に与える影響はほぼ無視できる大きさで、差がつくのは融資率、借入期間、そして金利引下げメニューを使えるかどうかです。

銀行ローンとの比較。 三菱UFJ銀行の11月の新規借入金利は、変動型（最優遇）1.195%、10年固定3.89%、31〜35年の全期間固定4.50%です^[7]。同じく5,000万円・35年で、変動1.195%なら毎月約14.6万円、銀行の全期間固定4.50%なら約23.7万円です^[7]。【フラット35】の3.810%は銀行独自の全期間固定より低い一方、変動型より2.5ポイント以上高いことがわかります。変動型は現時点では安いものの、政策金利に応じて金利が動きます。【フラット35】は35年間の金利を固定する代わりに、いま多く払う仕組みです。どちらが合うかは収入の安定性、返済年数、今後の金利観次第で、正解は一つではありません。

永住者にとっての意味。 在日中国人の方にとって、【フラット35】の大きな特徴は審査基準が公開されており、勤務先の規模ではなく、永住者または特別永住者であること、返済負担率の基準を満たすこと、住宅が技術基準に適合することで申し込める点です^[4]。一方、就労ビザの方は各銀行独自のローンを利用することになり、条件は銀行ごとに異なります。永住申請を予定している方は、永住取得後の選択肢の一つとして【フラット35】を考えておくとよいでしょう。

海外在住の購入者・投資用途には使えません。 【フラット35】は本人または親族の居住が条件で、賃貸には使えません^[4]。海外に住みながら投資目的で購入する方は、別の資金調達方法か自己資金を検討する必要があります。

まとめ

【フラット35】の11月の金利は3.810%で、10月より0.02ポイント低く4カ月ぶりの低下ですが、2017年以降で2番目の高さであり、3%超は6カ月連続です^[2][3][1]。この変化は10月の長期金利低下によるもので、金利がピークを打ったことを意味するわけではありません^[3]。これから借入れを検討する方にとって時間をかける価値があるのは、自分が申込要件を満たすか、金利引下げメニューを使えるか、そして「固定」と「変動」の両方で返済額を計算してみることです。大阪での住宅購入をご検討の方は、ぜひご相談ください。具体的な物件と在留資格、資金計画に合わせて、【フラット35】と銀行ローンの可能性を一緒に整理いたします。