フラット35的11月利率降到3.81%：4个月来首降，仍是2017年以来第二高

一句话结论：全期固定贷款的利率终于掉头，但只是小幅回落

住宅金融支援机构在2026年11月2日公布了11月的フラット35利率：借款期21年以上35年以下、融资率九成以下的最低利率为年3.810%，比10月的3.830%低0.02个百分点，是4个月来第一次下降^[2][1]。不过，这个数字仍然是2017年10月现行制度以来的第二高，仅次于10月，而且已经连续6个月在3%以上^[2][3]。对于打算用全期固定利率贷款在大阪买房的人，尤其是持永住资格的在日华人，这篇文章把11月各档利率、背后的原因、申请条件和月供试算一次说清楚。

事实：11月各档利率是多少

住宅金融支援机构公布的2026年11月フラット35利率（取扱金融机构中最常见的利率，下同）如下^[1]：

• 借款期21〜35年、融资率九成以下：3.810%（各机构区间为3.810%〜5.730%）^[1]
• 借款期21〜35年、融资率超过九成：3.920%^[1]
• 借款期20年以下、融资率九成以下：3.490%^[1]
• 借款期20年以下、融资率超过九成：3.600%^[1]
• 借款期36〜50年、融资率九成以下：4.110%^[1]
• 借款期36〜50年、融资率超过九成：4.220%^[1]

日本经济新闻的报道指出，融资率九成以下和超过九成的两档，11月都比上月下降0.02个百分点，是7月以来4个月来首次环比下降；同时超过3%的月份已连续6个月^[3]。朝日新闻则强调，3.810%在2017年10月制度修订以来仅次于2026年10月的3.830%，是第二高的水平^[2]。也就是说，这次下降幅度很小，利率仍在高位。

要注意两点。第一，上面是“最常见利率”，各家取扱金融机构的实际利率不同，同一档的区间最高可到5.730%^[1]。第二，フラット35适用的是资金交付（融资实行）当月的利率，而不是申请当月的利率^[4]。11月申请、明年交房的人，拿到的会是交房那个月的数字。

背景：10年期国债收益率10月回落

フラット35的利率跟随上一个月的长期利率，也就是10年期国债收益率^[2]。财务省的国债利率数据显示，新发10年期国债收益率10月1日为3.092%，10月15日为2.948%，10月30日回落到2.817%^[6]。日本经济新闻解释，9月底之前，市场担心原油价格上涨会推高物价，长期利率上升；进入10月后，日美股市下跌，资金流向相对安全的国债，长期利率随之下降^[3]。朝日新闻也指出，10月以AI相关股票为中心的日美股市下跌，让投资者转向国债，暂时止住了利率上涨^[2]。

换句话说，这次フラット35小幅下调，反映的是10月债券市场的变化，而不是政策转向。11月以后的利率，取决于物价、日本银行的下一步以及海外市场，谁都没法保证继续下降。

フラット35是什么：谁能申请、条件是什么

フラット35是住宅金融支援机构与民间金融机构合作提供的全期固定利率房贷，利率从借款到还清都不变^[4]。根据机构公布的利用条件（2026年4月1日现在），主要要求如下^[4]：

• 申请人：申请时未满70岁；日本国籍、取得永住许可的人或特别永住者。换句话说，持工作签证、经营管理签证等非永住身份的外国人不能申请^[4]。
• 还款负担率：全部借款的年还款额占年收入的比例，年收入不满400万日元的在30%以下，400万日元以上的在35%以下^[4]。
• 借款金额：100万日元以上、1亿2,000万日元以下，且不超过建设费或购买价格^[4]。
• 借款期间：原则上15年以上（申请人或连带债务人60岁以上时为10年以上），上限是“80岁减去申请时年龄”和35年中较短的一个^[4]。
• 住宅要求：要符合机构规定的技术基准；公寓（共同住宅）专有面积30平方米以上，独栋等50平方米以上^[4]。
• 用途：申请人本人或亲属居住，不能用于出租等投资用途；机构会定期确认，发现用途不符时要一次性全额还清^[4]。
• 费用：不需要保证人和保证费，提前还款不收手续费；団信（团体信用生命保险）因健康原因不加入也可以申请^[4]。

另外还有一批“利率下调菜单”。以フラット35S为例，住宅达到机构规定的节能、抗震、无障碍或耐久性基准时，开头5年利率下调：ZEH住宅年利率下调0.75%，金利A方案下调0.5%，金利B方案下调0.25%；按家庭构成和住宅性能的积分制下，例如夫妇加1个孩子、ZEH住宅可达4分，开头5年下调1.0%^[5]。フラット35S只用于新建和二手住宅的购买，有预算上限，达到预算后停止受理，也不能与借换（refinance）并用^[5]。

对买家意味着什么

月供试算。 借5,000万日元、35年、元利均等、不含手续费：11月利率3.810%的月供约21.6万日元；按10月的3.830%算也约21.6万日元，两者相差约600日元^[1]。融资率超过九成、利率3.920%时，月供约21.9万日元^[1]。如果符合フラット35S金利A方案，开头5年按3.310%计算，月供约20.1万日元^[5]。这次下调对月供的影响几乎可以忽略，真正拉开差距的是融资率、借款期间和能否用上利率下调菜单。

与银行贷款的比较。 以三菱UFJ银行11月的新贷款利率为例：变动型最优惠1.195%，10年固定3.89%，31〜35年全期固定4.50%^[7]。同样借5,000万日元35年，变动1.195%的月供约14.6万日元，银行全期固定4.50%约23.7万日元^[7]。可以看到，フラット35的3.810%比银行自己的全期固定低，但比变动型高出两个半百分点以上。变动型眼下便宜，但利率会随政策利率变化；フラット35是把35年的利率锁死，代价是现在多付。两者哪个合适，取决于收入稳定性、还款年限和对未来利率的判断，没有标准答案。

永住者的意义。 对在日华人来说，フラット35最大的特点是审查标准公开、不看雇主规模，只要是永住者或特别永住者、收入负担率达标、住宅符合技术基准，就可以申请^[4]。相反，持工作签证的人要走银行自己的贷款，条件因行而异。打算申请永住的人，可以把“申请フラット35”作为永住之后的选项之一。

海外买家和投资用途不适用。 フラット35要求本人或亲属居住，不能用于出租^[4]。住在海外、用于投资的买家，需要考虑其他融资方式或自有资金。

小结

フラット35的11月利率为3.810%，比10月降0.02个百分点，是4个月来首次下降，但仍是2017年以来第二高，并连续6个月在3%以上^[2][3][1]。这一变化来自10月长期利率的回落，不代表利率已经见顶^[3]。对准备贷款的人来说，更值得花时间的是核对自己是否满足申请条件、能否用上利率下调菜单，以及按“固定”与“变动”两种情形各算一遍月供。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们可以结合具体房源和您的身份、资金情况，一起梳理フラット35和银行贷款的可行性。