決済・引渡しの日に何が起きるか：当日の流れ、持ち物、支払うお金

結論：残代金の支払い、登記、鍵の受け取りは、同じ日の1時間余りで終わる

日本で住宅を買う場合、売買契約の時点で支払うのは通常手付金だけで、残りの代金は「決済」の日に支払います。東急リバブルの解説によると、残代金の支払い、物件の引渡し、所有権移転登記の申請は通常同じ日に行われ、まとめて「決済」と呼ばれます。契約から決済までは一般に1～2か月です^[1]。当日の所要時間は1～1.5時間程度で、月末や金曜日、大安など振込が集中する日は2時間程度かかることもあります^[1]。

この日にやることは多いものの、順序はほぼ決まっています。以下、場所と出席者、当日の流れ、持ち物、支払うお金、海外在住の買主が気をつけたい点を順に説明します。

どこで行い、誰が出席するか

住宅ローンを利用する場合、決済は一般に買主が借り入れる金融機関の応接室や会議室で行われます。現金で購入する場合は、不動産会社や司法書士事務所で行うこともあります^[1]。出席者は売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士です^[1]。

決済は平日の午前中に設定するのが一般的で、その日のうちに着金確認と登記申請を終えるためです^[1]。最近は、全員が集まらずに、事前の書類のやり取りと当日の着金確認で完了させる非対面の決済も出てきています^[1]。

当日の流れ

東急リバブルが整理している順序に沿うと、当日はおおむね次のように進みます^[1]。

1. 全員がそろったら、司法書士が売主・買主の本人確認と登記に必要な書類を確認する。
2. 買主の住宅ローンが実行され、残代金が売主の口座に振り込まれ、売主が着金を確認する。
3. 固定資産税・都市計画税や管理費などの精算金を受け渡す。
4. 売主が受け取った代金で自分の住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消の手続きをする。
5. 買主が仲介手数料や司法書士報酬などの費用を支払う。
6. 売主が鍵と関係書類を引き渡し、双方が引渡し完了の確認書に署名する。司法書士はその日のうちに法務局へ登記を申請する。

野村不動産ソリューションズの購入ガイドでは、当日まず契約時の「物件状況等報告書」と「設備表」に照らして、物件の状態に変わりがないかを確認するとしています^[2]。引渡しでは、売主から鍵を受け取って「不動産引渡確認証」を受け取り、管理規約やパンフレットなどの資料もあわせて引き継ぎます^[2]。

登記については、司法書士が同じ日に、売主の抵当権抹消登記、買主の所有権移転登記、買主が新たに借りるローンの抵当権設定登記をまとめて申請します^[1]。三菱地所ハウスネットの売却ガイドにも、残代金を受け取ったあと鍵などを渡し、司法書士が所有権移転登記の手続きを行うと書かれています^[3]。

持ち物

野村不動産ソリューションズが挙げている買主の持ち物は、主に次のとおりです^[2]。

• 印鑑。ローンを利用する場合は実印と、発行から3か月以内の印鑑証明書も必要です^[2]。
• 住民票。登記の軽減措置を受ける場合は「住宅用家屋証明書」。
• 運転免許証やパスポートなどの本人確認書類。
• ローンを利用する場合は、借入先金融機関の通帳と届出印。

売主側が用意するのは、印鑑証明書、権利証（登記済証または登記識別情報）、鍵、管理規約などの資料、受取口座の通帳などです^[3]。売主に住宅ローンの残債がある場合、抵当権抹消に必要な書類は通常1～2週間前までに借入先へ申し出る必要があり、1か月程度かかる金融機関もあります^[1]。

当日に支払うお金

買主が当日に支払う主なものは次のとおりです^[2]。

• 売買代金の残額（代金から支払済みの手付金を引いた額）。
• 引渡し日を基準に日割りで計算する固定資産税や管理費などの精算金。
• 登記費用（所有権移転、抵当権設定など）。
• 仲介手数料の残額。
• ローン関係の費用、火災保険料・地震保険料。

固定資産税の精算については、二つの点を押さえておくとよいでしょう。一つ目は、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納税義務があるため、年の途中で買う場合は引渡し日を境に売主と買主で分担するという点です^[5]。二つ目は、分担の起算日に法律上の決まりはなく当事者の話し合いで決めるもので、関東では1月1日、関西では4月1日とすることが多いという点です^[5]。同記事の計算例では、税額30万円、引渡し日8月3日、起算日4月1日の場合、売主が124日分の約10.2万円、買主が241日分の約19.8万円を負担します^[5]。

住宅ローンを使う場合は、金利にも注意が必要です。りそな銀行の案内では、金利は借入日時点のものが適用されます^[4]。つまり、審査のときに見た金利がそのまま最終の金利になるとは限らず、決済日に決まります。りそな銀行は、抵当権設定の契約を司法書士等の同席のもとで別途結ぶ必要があることも案内しています^[4]。

買主にとっての意味

金額の明細を事前にもらう。 当日に支払う項目は多いため、決済の数日前には仲介会社に金額を確認しておきましょう。精算金の起算日と計算方法も含めて確認しておくと安心です^[5]。

海外在住なら早めに段取りを。 決済当日には本人確認と登記書類が必要で、非対面の決済でも事前の書類のやり取りが前提になります^[1]。海外にいる場合は、署名の認証、書類の郵送、送金にそれぞれ時間がかかるので、契約の段階で仲介会社や司法書士と日程を相談しておくのが望ましいでしょう。

登記の際には「検索用情報」も出す。 法務省によると、個人が所有権移転登記を申請する場合、2025年4月21日から検索用情報の申出が必要になりました。項目は氏名、氏名の振り仮名（外国籍の場合はローマ字氏名）、住所、生年月日、メールアドレスで、2026年10月5日以降の申出からは国籍等も加わります^[6]。これは「2026年4月1日から、氏名や住所の変更後2年以内に変更登記をする義務」に備える仕組みです^[6]。注意したいのは、海外に住んでいる人は申出をしても登記官による職権の変更登記の対象にならず、住所が変わったら自分で2年以内に変更登記を申請する必要があることです^[6]。

まとめ

決済の日には、残代金、精算金、登記、鍵の受け渡しが同じ午前中にまとめて行われ、所要時間は一般に1～1.5時間程度です^[1]。買主がすべきことは、金額の明細を前もって確認し、印鑑証明書などの書類をそろえ、ローン金利が借入日に決まることを頭に入れておくことです^[4]。海外在住の買主は、書類の往復にかかる時間を見込み、住所変更の登記は自分で行う必要があることも覚えておきましょう^[6]。大阪での住宅購入をご検討中でしたら、お気軽にお問い合わせください。決済当日の流れと費用の一覧を前もって中国語・日本語で整理し、司法書士や金融機関との日程調整もお手伝いします。