交房当天（決済・引渡し）发生什么：流程、要带的东西和要付的钱

一句话结论：付余款、办登记、拿钥匙，都在同一天的一个多小时里完成

在日本买房，签买卖合同时通常只付手付金，余下的价款要等到“决济”（決済）那天付清。东急利万的解说是：付清余款、交付房屋和申请所有权转移登记通常在同一天进行，合称“决济”；从签约到决济一般间隔1到2个月^[1]。当天大约需要1到1.5个小时，月末、周五或“大安”等汇款集中的日子可能要2个小时左右^[1]。

这一天要做的事情多，但顺序基本固定。下面依次说明在哪里办、谁出席、当天的流程、要带的东西、要付的钱，以及海外买家要注意的地方。

在哪里办、谁出席

用房贷买房时，决济一般在买方贷款银行的接待室或会议室进行；全款购买时，也可能在中介公司或司法书士事务所进行^[1]。出席的人是卖方、买方、中介负责人和司法书士^[1]。

决济一般安排在工作日上午，目的是确保当天之内完成到账确认和登记申请^[1]。近年也有不需要全员到场、靠事先交换文件和当天确认汇款完成的非面对面决济^[1]。

当天的流程

按东急利万整理的顺序，当天大致是这样进行的^[1]：

1. 全员到齐后，司法书士确认买卖双方的身份和登记所需的文件。
2. 买方的贷款放款，余款汇入卖方的账户，卖方确认到账。
3. 买卖双方交接固定资产税、都市计划税和管理费等精算款。
4. 卖方用收到的钱一次性还清自己的房贷，办理抵押权注销的手续。
5. 买方支付中介手续费、司法书士报酬等费用。
6. 卖方交付钥匙和相关资料，双方在交付确认书上签字；司法书士当天去法务局申请登记。

野村不动产解决方案的买方指南还提到，当天要先对照签约时的“物件状况等报告书”和“设备表”，确认房屋现状没有变化^[2]；交付时从卖方那里领取钥匙和“不动产交付确认证”，管理规约、宣传册等资料也一并移交^[2]。

登记方面，司法书士会在同一天一起申请卖方的抵押权注销登记、买方的所有权转移登记，以及买方新贷款的抵押权设定登记^[1]。三菱地所房屋网的卖方指南也写明，收到余款后交付钥匙，由司法书士办理所有权转移登记^[3]。

要带的东西

野村不动产解决方案列出的买方携带物品主要包括^[2]：

• 印章；使用贷款时还要带实印，以及3个月内发行的印鉴证明^[2]。
• 住民票；适用登记减免措施时带“住宅用家屋证明书”。
• 驾照、护照等身份证明文件。
• 使用贷款时，贷款银行的存折和银行印章。

卖方那边要准备的是印鉴证明、权利证（登记济证或登记识别情报）、钥匙、管理规约等资料，以及收款账户的存折等^[3]。卖方还有房贷没还完时，抵押权注销需要的文件通常要提前1到2周向贷款银行申请，有的银行需要大约1个月^[1]。

当天要付的钱

买方当天要支付的主要是以下几项^[2]：

• 买卖余款（价款减去已付的手付金）。
• 固定资产税、管理费等按交付日计算的日割精算款。
• 登记费用（所有权转移、抵押权设定等）。
• 中介手续费的剩余部分。
• 贷款相关费用，以及火灾保险和地震保险的保险费。

关于固定资产税的精算，要知道两点。第一，固定资产税由每年1月1日的所有者缴纳，所以年中买房时，买卖双方按交付日分摊^[5]。第二，分摊从哪一天算起没有法律规定，由双方商定；关东多用1月1日，关西多用4月1日^[5]。按该文的例子，税额30万日元、8月3日交付、以4月1日起算时，卖方负担124天约10.2万日元，买方负担241天约19.8万日元^[5]。

另外，用房贷时还要注意利率。里索纳银行的说明是，房贷适用的是借款日当天的利率^[4]。也就是说，审批时看到的利率不一定就是最终利率，决济日才定下来。里索纳银行还说明，抵押权设定合同需要在司法书士等人员在场的情况下另行签订^[4]。

对买家意味着什么

提前拿到金额明细。 当天要付的项目多，金额最好在决济前几天就向中介确认清楚，包括精算款的起算日和计算方法^[5]。

住在海外要提前安排。 决济当天需要本人确认和登记文件，非面对面决济也要靠事先交换文件^[1]。人在海外时，签字认证、文件邮寄和汇款都需要时间，最好在签约时就和中介、司法书士商量好日程。

登记时还要提交“检索用情报”。 法务省规定，自然人申请所有权转移登记时，自2025年4月21日起必须同时提交检索用情报：姓名、姓名读音（外国籍为罗马字姓名）、住所、出生日期和电子邮箱，2026年10月5日以后的申请还要加上国籍等^[6]。这是为“自2026年4月1日起，姓名或住所变更后2年内必须办理变更登记”的义务做准备^[6]。需要注意的是，住在海外的人即使提交了这些信息，也不在登记官依职权代为变更的对象之内，地址变了要自己在2年内申请变更登记^[6]。

小结

决济这一天，余款、精算款、登记和钥匙集中在同一个上午完成，一般需要1到1.5个小时^[1]。买方要做的，是提前确认金额明细、准备好印鉴证明等文件，并且留意房贷利率按借款日确定^[4]。海外买家还要预留文件往返的时间，并记住地址变更登记要自己办^[6]。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们会用中文为您提前梳理决济当天的流程和费用清单，并协助安排与司法书士、银行的日程。