日銀、10月会合で政策金利1.25%を据え置き　それでも「利上げ継続」を明記　住宅ローンへの影響

結論：今回は据え置き、だが利上げは続く

日本銀行は2026年10月29・30日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）を1.25%程度で据え置くことを賛成8・反対1で決定しました^[1]。9月の利上げ後初めての会合であり、据え置きは想定どおりです。一方、同日公表した「経済・物価情勢の展望」には、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げていくと明記されています^[2]。日本で住宅ローンを組んで物件購入を検討している方にとって、金利環境の方向は変わっていません。据え置きは一時停止であって、終着点ではありません。

事実：10月30日に決まったこと

• 政策金利は1.25%程度で据え置き：賛成8、反対1。唯一反対した高田審議委員は、基調物価が「物価安定の目標」に達した中で中立金利に近づけるペースを速める局面に入ったとして、1.5%程度への引き上げを提案しましたが、反対多数で否決されました^[1]。
• 保有ETFの売却ペースを引き上げ：日銀は2026年1月から、緩和局面で買い入れたETFの売却を始めており、年間の売却ペースは簿価で3,300億円程度、市場全体の売買代金に占める割合は0.05%程度でした。今回、全員一致で、2027年1月から年間8,600億円程度（簿価）、売買代金に占める割合0.1%程度に引き上げることを決めました。時価に換算すると年間2兆4,600億円程度です^[1]。このペースだと、保有分をすべて売却するまでの年数は約112年から約43年に短縮されます^[3]。
• 展望レポートの中心的な判断：一時的な要因を除いた消費者物価の基調的な上昇率は、2%の「物価安定の目標」と概ね整合的な水準にあり、先行きも同程度で推移すると見込んでいます^[2]。NHKはこの判断を、2%到達は「ひとつの節目」と伝え、日銀は利上げを続ける姿勢だと報じています^[6]。

背景：今年すでに2回の利上げ

時間軸を広げると分かりやすくなります。日銀は2026年6月16日に政策金利を1.0%程度へ引き上げ（賛成7・反対1）、基準貸付利率を1.25%としました^[5]。9月18日には再び利上げし、政策金利は1.25%程度（賛成7・反対2）、基準貸付利率は1.5%となり、9月24日から適用されています^[4]。4か月足らずで2回の利上げが続いた後の10月の据え置きは、前2回の効果を見極めるための一呼吸といえます。

9月の声明には住宅に直接関わる一文があります。住宅投資は減少傾向にある、という記述です^[4]。10月の展望レポートはさらに踏み込み、住宅価格の上昇や人口動態等を反映して、住宅投資は緩やかな減少傾向を辿るとみています^[2]。日銀自身も、高い住宅価格と金利上昇が住宅需要を抑えていることを認識しているわけです。

展望レポート：物価見通しを上方修正、利上げの根拠は強まる

政策委員の消費者物価（除く生鮮食品）前年比の見通し中央値は、2026年度+2.5%、2027年度+2.6%、2028年度+2.0%。実質GDP成長率の中央値はそれぞれ+0.7%、+0.7%、+0.8%です^[2]。7月時点の見通しと比べると成長率は概ね不変ですが、2027年度の物価は夏場以降の原油価格上昇の影響で幾分上振れています^[2]。

レポートは不確実要因も2つ挙げています。1つは原油価格で、ドバイ原油を1バレル105ドル程度から見通し期間終盤に70ドル程度まで下落する前提にしています^[2]。もう1つは国会で審議中の飲食料品消費税率の臨時引き下げで、今回の見通しには織り込まれていません。本年9月に閣議決定された税制改正大綱どおりに適用された場合、機械的な計算では2027年度の消費者物価上昇率を1.3ポイント程度押し下げる一方、成長率を押し上げる方向に働く可能性が高いとしています^[2]。

リスクについての記述は率直です。物価見通しは上振れリスクの方が大きく、企業の賃金・価格設定行動が積極化するなかで基調的な物価上昇率が2%の目標を超えて上振れていくリスクがあるとし、金融面では不動産価格や株価といった資産価格の動向に引き続き留意が必要だとしています^[2]。

購入検討者にとっての意味

変動金利：今回は上がらないが、それが常態ではない。 日本の変動金利型住宅ローンの多くは各銀行の短期プライムレートを基準にしており、短期プライムレートは日銀の政策金利に連動して動きます。10月の据え置きで新たな引き上げの引き金は引かれませんでした。ただし、6月と9月の利上げに対応する引き上げは、半年ごとの金利見直し日を経て返済額に反映する銀行が多く、「請求額がまだ変わっていない」ことは「金利が変わっていない」ことを意味しません^[5][4]。日銀は利上げ継続を明言しているので、資金計画では政策金利があと1、2段階上がるケースも織り込んでおくべきです。

固定金利：見るべきは政策金利ではなく長期金利。 全期間固定や10年以上の固定金利は主に長期国債利回りに連動し、長期利回りは将来の利上げ経路と物価に対する市場の予想を映します。展望レポートが2027年度の物価見通しを引き上げ、上振れリスクを強調したことは、こうした情報として先に固定金利へ反映されます^[2]。金利を固定したい方にとっては、「次の会合の結果を待つ」より、決断のタイミングそのものが重要になります。

自己居住と投資は分けて計算する。 自己居住の購入者にとっての核心は、金利がさらに上がった後も返済額の収入に対する割合が耐えられる範囲かどうかです。賃料収入で返済する購入者は、賃料が金利に追いつくかも見なければなりません。日銀は住宅投資が住宅価格の上昇や人口動態を反映して緩やかに減少すると見ており^[2]、新築供給が急に増えることはない一方で、需要側にも圧力がかかっていることを示しています。過去数年の上昇率をそのまま将来に当てはめるのは禁物です。

海外からの購入者：為替はもう1つの変数。 日銀のレポートは為替相場の変動を主要なリスクの1つに挙げています^[2]。外貨資金で日本の物件を購入する方にとって、円金利の上昇は円相場の変化を伴うことが多く、購入予算も将来の収益も複数の為替シナリオで試算しておくべきです。

まとめ

日銀は10月30日に政策金利を1.25%で据え置く一方、ETF売却の加速を決め、展望レポートでは基調物価を2%目標と概ね整合的と判断し、利上げ継続を明記しました^[1][2]。購入検討者にとって、これは「金利が天井に達した」合図ではなく、利上げのペースが落ち着きつつ方向は変わらない局面に入ったということです。変動と固定の比較、借入額や返済期間をご検討中の方は、ぜひご相談ください。具体的な物件と資金状況に合わせて、複数の金利シナリオでの返済負担を一緒に整理します。