日银10月维持政策利率1.25%不变，但明确“继续加息”：房贷怎么看

一句话结论：这次没动，下次还会动

日本银行在2026年10月29日至30日的金融政策决定会合上，决定把政策利率（无担保隔夜拆借利率）维持在1.25%左右，8票赞成、1票反对^[1]。这是今年9月加息后的首次会议，按兵不动在意料之中。但同日公布的《经济・物价形势展望》写明，只要经济、物价和金融形势符合预期，日银将“继续上调政策利率”^[2]。对正在考虑在日本贷款买房的人来说，利率环境的方向没有变：维持不动只是一个间歇，不是终点。

事实：10月30日决定了什么

• 政策利率维持1.25%左右：赞成8票，反对1票。唯一反对的高田审议委员认为，基调物价已经达到“物价稳定目标”，应该加快向中立利率靠近的步伐，提议上调到1.5%左右，被多数否决^[1]。
• 加快出售持有的ETF：日银从2026年1月开始出售此前为宽松政策买入的ETF，原定每年约3,300亿日元（账面价值），相当于市场总成交额的0.05%左右；这次全体一致决定，从2027年1月起把年出售额提高到约8,600亿日元（账面价值），占市场成交额的比例提高到0.1%左右，按市值计算约2.46万亿日元^[1]。按这个速度，卖完全部持仓所需的年数从约112年缩短到约43年^[3]。
• 展望报告的核心判断：扣除临时因素后的基调物价上涨率，已经处于与2%“物价稳定目标”大致相符的水平，预计今后也将维持在同样水平^[2]。NHK的报道把这个判断概括为达到2%是“一个节点”，并指出日银的立场是加息将继续^[6]。

背景：今年已经两次加息

把时间线拉开看会更清楚。日银在2026年6月16日把政策利率上调到1.0%左右（7票赞成、1票反对），同时把基准贷款利率提到1.25%^[5]。9月18日再次加息，政策利率升到1.25%左右（7票赞成、2票反对），基准贷款利率升到1.5%，从9月24日起适用^[4]。也就是说，不到四个月里连加两次，10月这次暂停，是为了观察前两次加息的效果。

9月的声明里有一句和住房直接相关的描述：住宅投资处于减少趋势^[4]。10月的展望报告进一步说，受住宅价格上涨和人口结构等因素影响，住宅投资预计将缓慢减少^[2]。这说明日银自己也看到了高房价和利率上升对住房需求的抑制作用。

展望报告：物价预测上调，加息理由更充分

日银政策委员对消费者物价（除生鲜食品）涨幅的预测中位数：2026财年+2.5%，2027财年+2.6%，2028财年+2.0%；实际GDP增速的中位数分别为+0.7%、+0.7%、+0.8%^[2]。和7月的预测相比，经济增速基本不变，但2027财年的物价预测因夏季以来的原油价格上涨而有所上调^[2]。

报告同时提到两个不确定因素。一是油价：预测假设迪拜原油从每桶105美元左右的起点，到预测期末回落到70美元左右^[2]。二是正在国会审议的食品消费税临时下调：这次预测没有把它算进去；如果按今年9月内阁通过的税制改正大纲全部落实，机械计算会把2027财年的消费者物价涨幅压低约1.3个百分点，但同时也很可能推高经济增速^[2]。

关于风险，报告写得很直接：物价预测的上行风险大于下行风险，企业的工资和定价行为更加积极，基调物价有超过2%目标继续上冲的风险；金融方面则要继续关注房地产价格和股价等资产价格的动向^[2]。

对买家意味着什么

浮动利率房贷：这次不涨，但别把它当常态。 日本的浮动利率房贷大多参照各银行的短期优惠贷款利率（短期プライムレート），而短期优惠利率跟着日银政策利率走。10月维持不变，意味着这一轮不会有新的上调触发；但6月和9月两次加息对应的上调，不少银行要到半年一次的利率调整日才反映到月供上，所以“账单还没变”不等于“利率没变”^[5][4]。日银已经写明还会继续加息，做资金计划时应该把政策利率再上一两个台阶的情形算进去。

固定利率房贷：看长期利率，不看政策利率。 全期固定和10年以上固定的利率主要跟随长期国债收益率，而长期收益率反映的是市场对未来加息路径和物价的预期。展望报告把2027财年物价预测上调、并强调上行风险，这类信息会先体现在固定利率上^[2]。如果您倾向于锁定利率，决定的时间点比等待“下一次会议结果”更重要。

自住与投资要分开算。 自住买家的核心问题是，利率再升之后月供占收入的比例是否仍可承受；靠租金还贷的买家，还要看租金能否跟上利率。日银预计住宅投资会随房价上涨和人口结构缓慢减少^[2]，这意味着新房供给不会突然放量，但也说明需求端在承压，不宜用过去几年的涨幅去外推。

海外买家：汇率是另一个变量。 日银的报告把汇率波动列为主要风险之一^[2]。对用外币资金在日本买房的人来说，日元利率走高通常伴随日元汇率变化，购房预算和未来收益都应该做几种汇率情形的测算。

小结

日银在10月30日维持政策利率1.25%不变，但同时宣布加快出售ETF，并在展望报告中把基调物价判断为与2%目标大致相符、明确表示会继续加息^[1][2]。对买家来说，这不是“利率到顶”的信号，而是进入了一个加息节奏放慢、方向未变的阶段。如果您正在比较浮动与固定利率，或者在考虑贷款额度和还款年限，欢迎联系我们，我们可以结合具体房源和您的资金情况，一起梳理不同利率情形下的还款压力。