日本房贷的浮动利率和固定利率怎么选：三种类型、5年规则、125%规则和月供试算

一句话结论：浮动利率便宜在眼前，固定利率贵在确定性，关键是算清自己扛得住多大的变化

在日本贷款买房，签约时要选一种利率类型。过去十几年利率几乎不动，选浮动型的人很少吃亏；但日本银行从2026年6月到9月连续两次加息，政策利率已到1.25%左右，短期优惠贷款利率（短期プライムレート）跟着上调，浮动型房贷的成本开始变化^[8][9][10]。这篇文章不替您做决定，只把三种利率类型的机制、现在的实际利率、保护浮动型借款人的“5年规则”和“125%规则”到底保护了什么、以及一张5,000万日元的试算表讲清楚，让您能自己算账。

三种利率类型是什么

全国银行协会把日本的房贷利率分成三类^[3]：

• 浮动型（変動金利型）：利率一般每半年左右复核一次。采用元利均等还款（每月还固定金额）的，月供金额通常每5年才调整一次；采用元金均等还款的，月供随利率变化调整^[3]。
• 固定期间选择型（固定金利期間選択型）：签约时选一个固定期限，常见的有2年、3年、5年、10年，期限内利率不变；到期后按当时的利率重新选浮动或再固定一段^[3]。
• 全期固定型（全期間固定金利型）：整个还款期利率不变，签约时就知道总还款额，代价是利率通常比浮动型高^[3]。

国土交通省的统计口径里还有第四类“证券化贷款”，主要就是住宅金融支援机构的フラット35，本质上属于全期固定^[2]。

三类利率跟随的基准也不同：浮动型跟各银行的短期优惠贷款利率走，而短期优惠利率跟日本银行的政策利率走；10年以上的固定利率主要跟随长期国债收益率，反映的是市场对未来加息和物价的预期。日本银行主要行的短期优惠利率最频值在2025年3月为1.875%，2026年2月升到2.125%，2026年8月升到2.375%^[10]；三菱UFJ银行则公告从2026年11月2日起再上调到2.625%^[11]。不到两年升了0.75个百分点，这就是浮动型借款人正在面对的环境。

现在各自的利率是多少（2026年11月）

以三菱UFJ银行公布的2026年11月新贷款利率为例：浮动型最优惠1.195%，10年固定3.89%，31至35年全期固定4.50%^[6]。住宅金融支援机构的フラット35（借款期21年以上35年以下、融资率90%以下）11月最低利率为3.810%^[7]。也就是说，眼下浮动和长期固定之间差着两个半到三个多百分点，这个差距是选择困难的根源：差距大，说明市场预期未来利率会继续上升，固定利率里已经把这部分预期算进去了；但如果加息幅度最终不如预期，选固定的人就多付了保险费。

大多数人选浮动：数据怎么说

住宅金融支援机构2026年1月对2025年4月至9月实际贷款买房者的调查显示：选浮动型的占75.0%，固定期间选择型14.9%，全期固定型10.1%；浮动型的比例比2025年4月调查下降了4个百分点^[1]。同一调查里，73.7%的人预计今后一年房贷利率会上升；而对“利率上升后月供会增加多少”这一风险，回答理解得不太有把握、不太理解或完全不理解的人合计达52.0%^[1]。

国土交通省对民间金融机构的调查给出的是按放款金额的口径：2024财年新发放的个人房贷中，浮动型占83.5%，固定期间选择型9.5%，证券化贷款（フラット35等）4.9%；浮动型比上一财年下降0.8个百分点^[2]。存量贷款余额里浮动型占70.8%^[2]。两份调查说的是同一件事：绝大多数人选浮动，这个比例在加息开始后略有回落，但远没有逆转。

5年规则和125%规则：是缓冲，不是免除

浮动型借款人常听到两条“保护规则”。乐天银行的用语解释写得很直接：5年规则是指利率上升后，每月还款额仍维持5年不变，之后每5年复核一次；125%规则是指复核时新月供最多为此前月供的1.25倍^[4]。这两条只适用于元利均等还款；元金均等还款没有上限，月供随利率立刻变化^[4]。

但要看清楚三点。第一，这两条规则不改变利率本身。利率变更日之后，利息就按新利率计算；月供不变，只是每月里付利息的部分变多、还本金的部分变少^[3]。第二，如果利率上升得多，月供甚至不够付利息，差额就成为“未付利息”（未払利息），本金不减反而往后积压^[4]。第三，不是所有银行、所有产品都采用这两条规则。三井住友信托银行在11月利率变更通知里说明，每5年调整月供的产品在第5年重算时上限为此前的125%，而采用每年两次调整方式的产品，以4月1日和10月1日为基准日，利率有变化时就重算月供^[5]。签约前要确认自己的合同属于哪一种。

一张试算表：5,000万日元、35年、元利均等

下面按三菱UFJ银行11月的利率，借5,000万日元、35年、元利均等做一个简化试算（不含手续费、保证料和团信费用）^[6]：

• 浮动1.195%：月供约14.6万日元，其中第一个月利息约5.0万日元；35年总还款约6,121万日元^[6]
• 浮动升0.25个百分点到1.445%：月供约15.2万日元^[6]
• 浮动升0.5个百分点到1.695%：月供约15.8万日元^[6]
• 浮动升1个百分点到2.195%：月供约17.1万日元^[6]
• フラット35 3.810%：月供约21.6万日元，总还款约9,060万日元^[7]
• 10年固定3.89%：月供约21.8万日元（10年后按当时利率重定）^[6]
• 31至35年全期固定4.50%：月供约23.7万日元，总还款约9,938万日元^[6]

几个可以直接读出来的事实。浮动型每升0.25个百分点，这笔贷款的月供多约6,000日元；要升到约3.5%，月供才会被利息吃光、开始出现未付利息，而这是以今天的月供为基准算的^[6]。另一方面，全期固定一开始每月就比浮动多付约9万日元，35年下来利息总额相差三千多万日元；只有当浮动利率在不太远的将来升到接近4%并长期维持，固定型才在总额上更划算^[6]。两条路各有各的代价，这就是为什么没有适合所有人的答案。

怎么选：看三件事

第一，看自己承受变化的能力，而不是猜利率。 把浮动利率升1个百分点、升2个百分点的月供分别算出来，再对照家庭收入。如果升2个百分点后月供占收入的比例仍在可接受范围，并且手头有能在利率上升时提前还款的资金，浮动型的风险是可控的；如果升1个百分点就吃紧，固定的确定性就值那笔差价。

第二，看持有年限。 全期固定的溢价是按35年收的^[6]。如果计划十年内卖掉或还清，可以比较10年固定和浮动，而不必为后25年的确定性付费^[6]。反过来，计划长期自住、收入曲线平稳的家庭，更容易从全期固定里得到安心。

第三，看合同细节。 确认是否适用5年规则和125%规则、利率复核日和月供调整日各是哪天、固定期间结束后的优惠幅度是否变小、提前还款和换贷的手续费多少^[4][5]。这些写在商品说明书和合同里，比利率数字本身更容易被忽略。

对收入在日本以外、或者靠租金还贷的买家，再加一层：日元利率走高往往伴随汇率变化，房租能否跟上利率也没有保证，现金流测算应该同时放进利率和汇率两种情形。

小结

日本房贷有浮动、固定期间选择、全期固定三种类型，七成多借款人选浮动，但过半人对利率上升风险心里没底^[1]。5年规则和125%规则只是把上升的利息往后推，不是免掉^[4]。用2026年11月的利率算，浮动每升0.25个百分点月供增加约6,000日元，全期固定则从第一个月起每月多付约9万日元^[6]。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们可以结合具体房源、贷款金额和您的收入情况，一起把不同利率类型、不同加息情形下的月供算清楚。