日本买房后每年要交的固定资产税和都市计划税：怎么算、何时交

一句话结论

在日本买了房，除了管理费和修缮积立金，每年还要交两种地方税：固定资产税（固定資産税）和都市计划税（都市計画税）。它们按市町村评定的“评价额”计算，税率不高，但每年都要交，而且住宅用地和新建住宅有专门的减轻措施。下面以大阪市为例，把这两种税讲清楚。

谁来交：以1月1日的所有人为准

固定资产税的纳税义务人，是每年赋课期日（1月1日）当天登记为土地、房屋所有人的人^[1]。都市计划税的对象是同一天在大阪市市街化区域内拥有土地、房屋的人；大阪市的住宅基本都在这个范围内^[1]。

这带来一个实际问题：年中买房时，当年的税单仍然寄给1月1日的所有人，也就是卖方^[1]。所以日本的二手房交易习惯在交房（決済）时，按交房日把当年的税额按天分摊，由买方把自己持有期间对应的部分付给卖方。分摊从哪天起算由买卖合同约定，签约前看一下合同条款即可。

税单方面，大阪市每年4月上旬寄出纳税通知书，原则上分4期缴纳：4月、7月、12月和次年2月，也可以一次交清全年^[1]。住在海外的业主收不到通知书时容易逾期，通常需要在日本指定一位纳税管理人代为接收和缴纳。

怎么算：评价额 × 特例 × 税率

基本公式是“课税标准额 × 税率”。大阪市的固定资产税税率是1.4%，都市计划税税率是0.3%^[1]。课税标准额以市町村评定的评价额为基础，评价额不是买入价格，一般明显低于成交价。土地和房屋的评价额每3年在“基准年度”统一重新评定一次（評価替え）^[1]。

每年4月1日起到第1期缴纳期限为止，业主可以在负责该区的市税事务所免费查阅（縦覧）同区其他土地、房屋的评价额，用来比较自己的评价是否合理^[1]。

住宅用地特例：土地部分大幅减轻

住宅所在的土地有“住宅用地特例”，课税标准额只按评价额的一部分计算^[2]：

区分	固定资产税	都市计划税
小规模住宅用地（每户200㎡以下的部分）	评价额的1/6	评价额的1/3
一般住宅用地（每户超过200㎡的部分）	评价额的1/3	评价额的2/3

特例按“每户住宅”设定^[2]。公寓的土地由全体住户按份额共有，每户分到的土地面积一般远小于200㎡，所以公寓的土地部分通常整块适用小规模住宅用地的特例^[2]。具体以纳税通知书上的记载为准。

新建住宅减额：房屋部分前几年减半

新建住宅满足条件时，房屋的固定资产税可以减额：住宅部分120㎡以内的税额减半；都市计划税不在减额范围内^[3]。减额期间方面，3层以上的耐火、准耐火住宅（公寓大多属于这一类）是从开始课税的年度起5年，其他住宅是3年^[3]。

面积条件按新建时间不同：2026年3月31日以前新建的，住宅部分须在50㎡以上280㎡以下（独栋以外的出租住宅40㎡以上）；2026年4月1日以后新建的，是40㎡以上240㎡以下^[3]。公寓的走廊、楼梯、电梯厅等共用部分，按各户面积比例分摊后再判定^[3]。

要注意，减额期满后房屋部分的税额会回到原来的水平。买新房或次新房时，要确认减额还剩几年，避免把“减半后的税额”当成长期持有成本。

用一个例子估算

假设大阪市内一套专有面积75㎡的公寓，土地份额的评价额为500万日元，房屋的评价额为1,000万日元（数字仅为说明用，实际以纳税通知书为准）。按上面的税率和特例^[1][2]：

• 土地·固定资产税：500万日元 × 1/6 × 1.4% ≈ 11,667日元^[2]
• 土地·都市计划税：500万日元 × 1/3 × 0.3% = 5,000日元^[2]
• 房屋·固定资产税：1,000万日元 × 1.4% = 140,000日元^[1]
• 房屋·都市计划税：1,000万日元 × 0.3% = 30,000日元^[1]

合计每年约18.7万日元，折合每月约1.56万日元^[1]。如果是还在新建减额期内的公寓，房屋的固定资产税减半为70,000日元，合计约11.7万日元^[3]。

从这个例子可以看出两点：第一，公寓的税额大部分来自房屋，土地因为有特例反而占比小；第二，房屋的评价额会随着建筑老化逐步下降，所以同一套房，房龄越长、房屋部分的税往往越低。土地部分的实际课税标准有时还会因调整措施而低于上面的简单算法。

对买家意味着什么

1. 把税算进持有成本。 比较房源时，除了房价、管理费和修缮积立金，也要把每年的固定资产税和都市计划税算进去。最可靠的做法是请中介向卖方索取最近一年的纳税通知书或评价证明书。
2. 注意交房时的分摊。 交房当天要付的费用里通常包括当年税额的分摊款，准备资金时别漏掉。
3. 新房看减额剩余年数。 减额结束那一年税额会明显上升，自住和出租的收支计划都要考虑。
4. 住在海外要安排好缴纳方式。 提前指定纳税管理人或安排付款方式，避免逾期产生滞纳金。

小结

固定资产税和都市计划税是在日本持有房产的“固定开销”：以1月1日的所有人为准，按评价额乘以税率计算，住宅用地和新建住宅各有减轻措施^[1]。想知道某套房源每年大概要交多少税，欢迎联系我们，我们可以帮您向卖方确认纳税资料并一起估算持有成本。