日本住房贷款减税（住宅ローン控除）：2026年起的条件、金额和申请方法

一句话结论

在日本用房贷买自住房，可以申请住房贷款减税（住宅ローン控除）：每年按年末贷款余额的0.7%直接抵减所得税，抵不完的部分再从住民税里扣，二手公寓一般连续10年，节能性能达标的房子最长13年^[2]。这项制度已延长到2030年12月31日前入住的房子^[3]。但能抵多少，取决于房子的节能等级、面积、你的收入和家庭情况，不是所有房子都能拿满。

2026年起的制度框架：0.7%、10到13年、按房子分档

控除额的算法是：年末贷款余额（如果房价比贷款余额低，就用房价）乘以0.7%，再和每年的上限比较，取较低的一个^[1]。上限按房子的类型分档，以2026年至2030年入住的二手住宅为例^[2]：

• 认定长期优良住宅、认定低碳住宅：13年，每年最多24.5万日元^[2]；
• ZEH水准节能住宅：13年，每年最多24.5万日元^[2]；
• 符合节能基准的住宅：13年，每年最多14万日元^[2]；
• 其他住宅（大多数没有节能证明的二手公寓属于这一档）：10年，每年最多14万日元^[2]。

按0.7%反推，每年14万日元的上限相当于贷款余额2,000万日元，24.5万日元相当于3,500万日元；超过的部分不再增加控除^[2]。

新建住宅的上限更高：认定住宅每年最多31.5万日元，ZEH水准24.5万日元，节能基准适合住宅2026、2027年入住为14万日元，期间都是13年；不符合节能基准的新建住宅原则上不能享受（2023年底前取得建筑确认等情况除外）^[1]。2028年以后入住的，位于土砂灾害特别警戒区域等“灾害红区”的新建住宅也不再适用，但二手住宅不受这条限制^[3]。

育儿家庭、年轻夫妇有上浮

40岁以下有配偶、配偶在40岁以下，或者有19岁以下抚养亲属的人，按入住当年12月31日的情况判定为“特例对象个人”，上限可以上浮：二手的认定住宅和ZEH水准住宅每年最多31.5万日元，节能基准适合住宅每年最多21万日元^[2]。“其他住宅”没有上浮^[2]。

主要条件：面积、收入、耐震和入住时间

• 面积：按登记簿上的面积计算，原则上50㎡以上，一半以上用于自己居住^[2]。2026年起新建和二手都放宽到40㎡以上，但40㎡至50㎡的房子要求合计所得金额在1,000万日元以下，而且不能用育儿家庭的上浮^[3]。公寓的登记面积按墙内侧计算，通常比广告上的面积小，40㎡、50㎡附近的房子要先看登记面积。
• 收入：合计所得金额2,000万日元以下^[2]。
• 耐震（二手）：1982年1月1日以后建成的，或者取得前2年内取得了耐震基准适合证明的，才符合要求^[2]。旧耐震公寓要特别确认。
• 入住和贷款：取得后6个月内入住，并在申请年度的12月31日仍在居住；贷款要分10年以上偿还；不能是从同住亲属等特殊关系人处买的^[2]。

两个例子：能抵多少

例一：在大阪买一套没有节能证明的二手公寓（“其他住宅”），第一年年末贷款余额3,000万日元。3,000万×0.7%=21万日元，但上限是14万日元，所以当年最多抵14万日元^[2]。如果当年所得税只有10万日元，抵不完的4万日元可以从第二年的住民税中扣除；2026年至2030年入住的，住民税这部分以所得税课税总所得金额等的5%为限，最多97,500日元^[4]。

例二：35岁有配偶的买家，买一套有证明的ZEH水准二手公寓，年末余额4,000万日元。4,000万×0.7%=28万日元，低于特例对象个人的上限31.5万日元，所以最多可抵28万日元^[2]。之后余额逐年减少，控除额也会跟着变小。

怎么申请：第一年确定申告，之后年末调整

第一年必须自己做确定申告，附上计算明细书、银行发的年末余额证明书、登记事项证明书、买卖合同复印件等；ZEH等节能等级还要附相应的证明书^[1]。上班族从第二年起，可以把税务署寄来的控除证明书和年末余额证明书交给公司，在年末调整中处理^[1]。住民税那部分不需要另外向市里申报，按所得税的申报结果自动计算^[4]。

小结

住房贷款减税的金额差别主要来自三件事：房子有没有节能证明、登记面积是否达到50㎡、你是否符合育儿家庭或年轻夫妇的条件^[3]。买二手公寓时，节能证明往往要在交易时向卖方或管理公司确认，过后很难补。另外，控除只能抵减你实际交的税，收入不高时拿不满上限。具体能否适用请以税务署或税理士的意见为准；如果想在看房阶段就把面积、建成年份和证明文件确认清楚，欢迎通过联系表单和我们联系。