在日本买二手公寓要准备多少初期费用：税、佣金、贷款手续费一张表看懂

一句话结论

在日本买房，签约和交房时要付的钱不只是房价。向国家交的印花税和登录免许税、向都道府县交的不动产取得税、付给中介的佣金、付给司法书士的报酬、贷款的手续费和火灾保险，再加上和卖方按交房日分摊的固定资产税和管理费，合起来就是常说的“诸费用”。以一套5,000万日元、自住、贷款4,500万日元的大阪二手公寓来算，这些费用大约300万日元上下，接近房价的6%^[6][3][8]。下面逐项说明每一笔怎么算、付给谁、什么时候付。

费用一览：以5,000万日元的大阪二手公寓为例

先给出试算的前提：大阪市内二手公寓，2005年建成，专有面积70㎡，成交价5,000万日元，买家自住，向银行贷款4,500万日元；固定资产税评价额假设为房屋900万日元、土地份额400万日元（评价额是说明用的假设数字，实际以卖方的纳税通知书为准）^[5][3]。

项目	付给谁、何时	怎么算	试算金额
买卖合同印花税	国家，签约时贴在合同上	1,000万超～5,000万日元以下的合同：1万日元[1]	1万日元
贷款合同印花税	国家，签贷款合同时	1,000万超～5,000万日元以下：2万日元[2]	2万日元
中介佣金	中介公司，签约和交房时	按价格分段：200万以下5.5%、200万超～400万4.4%、400万超3.3%（含消费税）[6]	171.6万日元
登录免许税	国家，交房日由司法书士代缴	土地评价额×1.5%、房屋评价额×0.3%、贷款额×0.1%（轻减税率）[3]	13.2万日元
司法书士报酬	司法书士，交房日	各事务所自定[7]	另计
贷款事务手续费	银行，放款时	例：贷款额×2.2%（含税）[8]	99万日元
火灾保险	保险公司，交房前	贷款期间必须投保，保费按保额和年限[9]	另计
固定资产税等清算金	卖方，交房日	按交房日分摊当年的税和当月管理费[10][11]	另计
不动产取得税	大阪府，交房后数月	自住、70㎡、2005年建成的公寓适用控除和减额后为0[5]	0日元

把能算出来的几项加起来是286.8万日元；再加上司法书士报酬、火灾保险和清算金，总数大约300万日元，接近房价的6%^{[1][2][6][3][8]}。其中中介佣金和贷款手续费占了九成以上，税反而是小头。

三种税：印花税、登录免许税、不动产取得税

印花税：按合同金额分档

买卖合同和贷款合同都要贴印花。不动产买卖合同有轻减措施：2014年4月1日至2027年3月31日之间作成的合同，1,000万超～5,000万日元以下的档位是1万日元，5,000万超～1亿日元以下是3万日元^[1]。没有轻减的本则税额分别是2万和6万日元，所以现在相当于减半^[2]。贷款的金钱消费贷借合同没有这项轻减，1,000万超～5,000万日元以下按2万日元^[2]。合同金额正好5,000万日元属于“5,000万以下”这一档，这也是试算里用1万日元的原因^[1]。

登录免许税：三笔登记，三个税率

交房当天，司法书士会办三件登记：土地和房屋的所有权移转、银行的抵押权设定。税率按固定资产税评价额或债权额计算^[3]：

• 土地的买卖移转登记：本则2%，2029年3月31日以前登记的适用1.5%^[3]；
• 住宅用房屋的买卖移转登记：本则2%，个人自住且满足条件的，2027年3月31日以前登记适用0.3%^[3]；
• 住房贷款的抵押权设定登记：同样条件下，2027年3月31日以前适用0.1%^[3]。

房屋和抵押权的轻减不是自动的，要在登记申请时附上市区町村开具的“住宅用家屋证明书”，登记之后再补交不予适用^[3]。大阪市的条件是：个人为自住取得、取得后1年以内登记、登记簿上的床面积50㎡以上、公寓须为耐火或准耐火建筑，并且1982年1月1日以后建成，或有耐震基准适合证明书；证明书每份1,300日元^[4]。

试算里：土地400万×1.5%＝6万日元，房屋900万×0.3%＝2.7万日元，抵押权4,500万×0.1%＝4.5万日元，合计13.2万日元^[3]。如果是买来出租、或者专有面积不到50㎡，房屋部分就按本则2%算成18万日元，抵押权部分也回到本则，这一项会多出十几万日元^[3][4]。

不动产取得税：交房几个月后才来的账单

不动产取得税是都道府县税，税率3%，宅地的课税标准按评价额的二分之一计算，自住的二手住宅在1982年1月1日以后建成、床面积40㎡以上240㎡以下时，房屋部分最高可扣1,200万日元，土地部分另有减额^[5]。试算这套房：房屋900万日元扣掉1,200万日元后为零，土地部分减额后也是零，所以这项是0日元；同一套房如果买来出租，不能用控除和减额，则要交约33万日元^[5]。详细算法本栏目此前有专文。

付给专业人士：中介佣金和司法书士报酬

中介佣金的上限由国土交通省告示规定，按价格分段：200万日元以下5.5%、200万超～400万日元4.4%、400万超3.3%，都是含消费税的税率，买方和卖方各自向自己委托的中介支付^[6]。5,000万日元的房子算下来是11万＋8.8万＋151.8万＝171.6万日元，和常用的速算式“（价格×3%＋6万日元）×1.1”结果一样^[6]。这是上限，不是定价；另外800万日元以下的低价房产有33万日元的特例上限^[6]。直接向开发商或“売主”业者买房时没有中介，这一项为零^[6]。

司法书士负责核对身份和权利证、制作登记文件并在交房当天申请登记，报酬由各司法书士自由决定，日本司法书士会连合会建议委托前先把报酬说明清楚^[7]。实务中一般由买方指定司法书士，报酬和登录免许税一起在交房日结清。

贷款相关：手续费、保证料、火灾保险

用房贷买房时，银行会收一笔事务手续费。网络银行多采用“贷款额×比例”的方式，例如ドコモSMTBネット银行（原住信SBIネット银行）是融资金额的2.2%（含税），从放款金额里直接扣除，印花税、登记费用和火灾保险费不包含在内^[8]。4,500万日元的贷款就是99万日元^[8]。也有银行采用定额手续费加保证料的方式，总额差别不小，比较贷款时不能只看利率。

フラット35不需要保证人和保证料，但融资手续费由各取扱金融机关自定，差异很大^[9]。无论哪种贷款，贷款期间都必须对房屋投保火灾保险，保额不低于贷款额，保费由借款人负担，年限和付法按金融机关的要求^[9]。

和卖方的清算金：固定资产税和管理费

固定资产税和都市计划税由1月1日时点的所有人缴纳，所以当年的税单会寄给卖方；实务上双方在买卖合同里约定以交房日为界分摊，买方把交房日之后的份额在交房当天付给卖方^[10]。起算日有1月1日和4月1日两种做法，关西习惯用4月1日，法律上没有规定，以合同为准^[10]。

公寓的管理费和修缮积立金通常是提前交下个月的，交房月份的费用也按交房日分摊，交房日之后由买方负担，同样在交房当天结给卖方^[11]。这些清算金不是税，是买卖价款的一部分，金额一般是几万日元，但要提前准备好现金。

对买家意味着什么

1. 按房价的6%左右准备现金。 贷款通常只覆盖房价，诸费用多数要在签约和交房时用自有资金付清；5,000万日元的房子，手头至少要有300万日元左右用于诸费用^[6][8][3]。
2. 大头是佣金和贷款手续费。 税加起来只有十几万日元，佣金和银行手续费才是主要支出；向“売主”业者直接买、比较各银行手续费，比在税上省钱更有效^[6][8]。
3. 自住、50㎡以上、1982年以后建成，才能拿全套轻减。 登录免许税的住宅轻减要求床面积50㎡以上，不动产取得税的控除下限是40㎡，投资用的单间公寓两项都享受不到^[3][4][5]。
4. 多项轻减措施以2027年3月31日为期限。 印花税轻减、住宅用房屋和抵押权的登录免许税轻减、不动产取得税的3%税率和宅地减半都写到2027年3月31日为止，之后是否延长要看2027年度的税制改正^[1][3][5]。
5. 交房日要准备的现金比想象多。 登录免许税、司法书士报酬、清算金、佣金余款都在交房当天付，提前向中介要一份“决済时费用明细”。

小结

日本买房的初期费用由国税（印花税、登录免许税）、府税（不动产取得税）、中介佣金、司法书士报酬、贷款手续费、火灾保险和与卖方的清算金组成；一套5,000万日元的自住二手公寓，合计大约300万日元，接近房价的6%，其中佣金和贷款手续费占绝大部分，税在满足自住和面积条件时很少^[6][3][8][5]。想知道某套房源的诸费用明细，或者需要按您的贷款方案重新试算，欢迎联系我们。