外国人在日本能贷房贷吗：永住、工作签证和配偶身份的区别

一句话结论：银行看的是“永住许可”，不是国籍

在日本买房能不能用房贷，决定因素不是国籍，而是在留资格。大多数银行和公营的フラット35都把“日本国籍或永住许可”作为申请条件^[1][2][3]；持工作签证等其他在留资格的人，可以走“配偶者作连带保证人”的路，或者选择少数面向无永住权外国人的专门产品^[4][5][6]。这篇文章按身份分三类，整理各家银行公开的条件，并说明没有永住许可时要多准备什么。

有永住许可：和日本人同一条件

フラット35（住宅金融支援機構和民间金融机构合作的长期固定利率房贷）的利用条件写明：日本国籍、取得永住许可、或特别永住者可以申请^[1]。其他主要条件：申请时未满70岁；年收入400万日元以下时，所有借款的年还款额占年收入的比例要在30%以下，400万日元以上时在35%以下；借款额100万日元以上、1亿2,000万日元以下；借款期限15年以上、35年以内；公寓的专有面积要30平方米以上；而且必须是本人或亲属居住的房子，出租给第三方的投资用物件不能用^[1]。

三菱UFJ银行2026年10月1日的商品说明书也写明：日本国籍、或取得永住许可的外国籍人士可以申请；借款时18岁以上、70岁生日之前，还清时80岁生日之前；借款额500万日元以上、3亿日元以内；期限2年以上、40年以内；原则上不需要保证人^[2]。住信SBI网络银行的条件同样是：外国人须已取得日本的永住许可，并提交载有在留资格的指定身份证明文件；借款时18岁以上65岁以下，还清时未满80岁^[3]。SBI新生银行则明确写着：持有永住许可的外国人，与日本国籍的个人同一条件^[4]。

也就是说，拿到永住许可后，外国人申请房贷在制度上和日本人没有区别，接下来比的就是收入、工作年限、信用记录和物件本身这些普通审查项目。

没有永住许可：三条路

第一条：配偶者是日本人或永住者。 SBI新生银行的申请条件写明：申请人没有永住许可时，配偶者须有日本国籍或永住许可，并且由该配偶者担任连带保证人^[4]。其他条件和一般申请人相同：申请时20岁以上65岁以下、还清时未满80岁；上一年度含税年收入300万日元以上的正式员工或合同员工；自营业者要有2年以上的经营经历，且2年平均所得（扣除经费后）300万日元以上；借款额500万日元以上、3亿日元以下^[4]。

第二条：面向无永住权外国人的专门产品。 东京スター银行的「スター住宅ローン」就是为没有永住权的外国籍客户设计的：在日本作为正式员工工作1年以上，含税年收入400万日元以上；或年收入300万日元以上、正式员工且40岁以下，但要满足银行担保评估等条件；公司董事和自营业者要在日本经营3个决算期以上^[5]。借款额500万日元以上、1亿日元以内，期限1年以上、35年以内；不用保证公司所以没有保证费，但放款时要付借款额2.2%～3.3%（含税）的手续费；浮动利率在2026年11月1日时为年2.400%～3.500%，把还款账户指定为工资账户可以全期下调1.10%^[5]。有配偶者时，配偶者要作为连带债务者或连带保证人；贷款期间取得永住许可并通知银行，经审查有可能获得利率优惠^[5]。

スルガ银行的「外国人のお客さま向け住宅ローン」也写明没有永住许可的人可以咨询：借款时18岁以上未满70岁、还清时未满85岁；借款额30万日元以上、6亿日元以内；期限独栋1年以上40年以内、公寓1年以上50年以内；原则上不需要保证人^[6]。要求申请人能用日语理解商品和合同说明，不能理解时会被拒绝；商品概要说明书备有日文、英文和中文版；贷款期间取得永住许可后联系银行，经审查也可能下调利率^[6]。

第三条：先拿永住，再买房。 如果以上两条都走不通，可以把取得永住许可排在买房之前。按出入国在留管理庁2026年2月24日修订的永住许可指南，原则上要连续在日本居住10年以上，其中以就劳资格或居住资格连续居住5年以上，并且要履行纳税、公共年金和公共医疗保险的缴纳义务^[7]。有几类特例：日本人、永住者或特别永住者的配偶者，实质婚姻生活持续3年以上且在日本连续居住1年以上即可；高度专门职积分70分以上的连续3年、80分以上的连续1年^[7]。另外有一条过渡措施：到2027年3月31日为止，持有“3年”在留期间的人视为满足“最长在留期间”这一项^[7]。

对买家意味着什么

先确认身份，再看房。 看房之前先对照自己的在留卡：有永住许可，可以选的银行最多，フラット35也能用^[1]；没有的话，可选范围就缩小到配偶者担保或专门产品，利率和手续费通常也和普通产品不同^[4][5]。

工作年限和收入门槛要提前算。 无永住权的专门产品对勤续年限和年收入有明确的下限，例如正式员工1年以上、年收入400万日元以上^[5]；刚换工作或刚来日本的人，往往要再等一段时间。

配偶者担保不是小事。 配偶者作连带保证人，意味着借款人还不上时配偶者要承担全部债务^[4]。夫妻双方要一起理解合同内容。

日语能力也是条件。 スルガ银行明确把能用日语理解说明作为条件^[6]。即使银行提供中文说明书，签约文件仍是日文，看不懂的地方要让中介或银行逐条解释。

フラット35不能用于出租。 只能用于本人或亲属居住的房子^[1]；以出租为目的的购房要看投资用贷款，条件完全不同。

计划买房的人可以把永住申请排进时间表。 指南里的居住年数和纳税、年金缴纳记录都要提前准备^[7]。

小结

在日本申请房贷，分水岭是永住许可：有了它，外国人和日本人条件相同，フラット35和主要银行都可以用^[1][2][3][4]；没有的话，要么由日本人或永住者配偶者作连带保证人，要么选择面向无永住权外国人的专门产品，并接受更高的收入、工作年限门槛和不同的利率手续费^[4][5][6]。各家银行的条件会随时调整，申请前务必看最新的商品说明书。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们可以根据您的在留资格和收入情况，一起梳理可行的贷款路径。