外国人在日本买房有限制吗？2026年新规：登记国籍申报、外汇报告与重要土地法改正

一句话结论：能买，但 2026 年起要多做几件“申报”

外国人可以在日本买土地和房子，和日本人一样取得所有权，没有国籍、签证或在日居住的前置条件。这不是行业惯例，而是法律：《外国人土地法》原则上承认外国人和外国法人取得土地所有权，只允许政令在“相互主义”或国防需要时设限，而第 1 条的政令从来没有制定过^[1]。《民法》也规定外国人除法令或条约禁止的情形外享有私权^[1]。

不过今年是规则变动比较多的一年：登记时开始申报国籍，海外居住者的外汇法报告范围扩大，付给中介的费用开始计征消费税，国会还在审议针对安全保障重要土地的许可制法案。下面按买家最常遇到的顺序说明。

登记环节：2026 年 10 月 5 日起要申报国籍

从 2026 年 10 月 5 日起，办理所有权保存、移转等登记并成为登记名义人的个人，在申报“检索用信息”时必须一并申报“国籍等”^[6]。日本人也要申报，不只针对外国人。外国籍买家在登记时附上记载国籍的住民票副本，或护照、在留卡、特别永住者证明书的副本即可^[6]。法务省说明，这项信息是将来发生继承时确定准据法的基础^[6]。

另一项是 2024 年 4 月 1 日起实施的“国内联络先”：住所在海外的个人或法人成为所有权登记名义人时，要在登记里写明一个日本国内的联络人，可以是房地产公司、司法书士等；找不到时也可以申报“没有国内联络人”，但要另附上申书^[7]。在日本有住民票的外国人不受这条影响。

住在海外的买家：外汇法报告、纳税管理人和消费税

外汇法事后报告。 非居住者取得日本不动产或相关权利，要在取得后 20 日内经日本银行向财务大臣提交报告书，可由本人或日本国内的代理人（例如中介）提交^[8]。2026 年 4 月 1 日施行的省令修改，把自住用、非营利业务用、办公用的取得，以及从其他非居住者手里取得的情形都加进了报告对象^[9]。换句话说，现在买来自住也要报。

纳税管理人。 非居住者需要办理确定申告、接收税务署文件、缴税或收退税时，必须指定纳税管理人，并向税务署提交选任届出书；管理人可以是个人也可以是法人^[12]。持有期间的固定资产税、出租收入的申报都会用到。

中介费的消费税。 过去向非居住者提供的国内不动产买卖、租赁的代理或中介服务属于“出口免税”，不收消费税。2026 年度税制改正把它从免税对象中排除，2026 年 10 月 1 日以后进行的服务按标准税率计税；只有 2026 年 3 月 31 日前签订的合同才沿用旧规则^[10]。消费税标准税率为 10%^[11]。海外买家估算诸费用时，中介费要按含税金额算。

安全保障相关：重要土地等调查法现在怎么管

2021 年 6 月制定、2022 年 9 月 20 日全面施行的《重要土地等调查法》，把防卫设施等重要设施周边大约 1,000 米和国境离岛指定为“注视区域”，调查土地利用状况，对妨碍设施功能的行为可以劝告、命令；其中特别重要的设施周边指定为“特别注视区域”，一定规模以上的交易要事前申报^[2]。

对买家来说要记住三点：特别注视区域内面积 200 平方米以上的土地或建筑（建筑按各层面积合计）交易，买卖双方都要在签约前向内阁总理大臣申报；注视区域不需要申报；不申报、签约后两周内未申报或虚假申报，可处 6 个月以下拘禁刑或 100 万日元以下罚金^[5]。这是申报制而不是审批，国籍不影响能不能买。

内阁官房的资料显示，2024 年度在 583 个注视区域内，经买卖等登记取得的土地、建筑合计 113,827 笔个，其中外国人和外国系法人取得的是 3,498 笔个，占 3.1%；这部分里住所在国外的占 20.4%^[1]。

正在审议的改正案：部分区域改为许可制

政府 2026 年 3 月设立“外国人土地取得等规则检讨会”，10 月 2 日召开第五次会议并提出提言^[3]。提言建议通过修改重要土地等调查法，在特别容易受无人机攻击的重要设施周边大约 1,000 米和无人国境离岛，对土地取得引入事前许可制；考虑到小面积土地也能成为无人机起飞据点，许可制不设面积下限；规制对象不限于外国人，日本人和日本法人若受外国政府等实质控制也同样适用；继承取得不在许可范围内^[2]。

据共同通信报道，政府 10 月 23 日通过内阁会议决定了改正案并提交国会：指定“规制区域”，区域内取得土地须事前获得国家许可；外国政府或军队关系者，以及被其实际控制的法人原则上不予许可；未经许可的交易无效，不予登记；违者可处 3 年以下拘禁刑或 300 万日元以下罚金^[4]。

需要强调的是，这是针对特定区域、特定主体的安全保障措施，不是对外国人买房的普遍限制。法案还在审议中，具体区域要等指定后由内阁府公布。看中的房子在不在这些区域，签约前可以让中介帮您核对。

公寓市场：政府看的是数据，不是国籍

对于“外国人推高公寓价格”的说法，提言引用了国交省的调查：2024 年完成保存登记的新建公寓中，一年内转手的短期买卖，东京圈为 6.6%，大阪圈为 4.8%；2025 年保存登记的新建公寓中，由住所在国外者取得的，东京圈为 1.6%，大阪圈为 2.6%；按姓名推测为外国人的取得比例，在东京都心 6 区为 11.9%^[2]。提言同时指出，目前没有发现国外住所者取得和短期买卖之间的相关关系，投机性交易不论国籍都应抑制^[2]。

政府的做法是先通过登记时的国籍申报掌握实态，并关注不动产协会 2025 年 11 月开始的购买户数上限等自律措施^[2]。也就是说，目前没有针对外国人购买公寓的限制或额外税，这与加拿大、新加坡等国的做法不同^[1]。

小结

外国人在日本买房没有资格门槛，所有权和日本人一样。今年的变化主要是三类“申报”：登记时申报国籍、海外居住者的外汇法报告和纳税管理人、以及非居住者中介费的消费税。安全保障方面的申报和正在审议的许可制，只涉及重要设施周边等特定区域。买之前把身份状况（在日居住还是海外居住）、房子位置和费用算清楚，就不会有意外。想确认某套房源的手续和费用，欢迎联系我们。