国交省7月二手房成交量指数：大阪府公寓168.8，增长几乎全来自30㎡以下小户型

一句话结论：大阪二手公寓交易量比2010年多了近七成，但30㎡以上户型几乎没增长

国土交通省2026年10月30日公布了2026年7月的既存住宅販売量指数（试运行）。全国独栋与公寓合计的季节调整值为132.4，环比上升0.2%；剔除30㎡以下公寓后为120.8，环比上升0.6%^[1]。大阪府的公寓指数高达168.8，但剔除30㎡以下的小户型后只有102.3^[2]。指数以2010年平均为100，也就是说，大阪府个人购买二手公寓的登记量比2010年高出近七成，而30㎡以上公寓的交易量基本还停在2010年的水平，增量几乎全部来自30㎡以下的小户型^[2]。

这个指数是什么

既存住宅販売量指数由国土交通省根据不动产登记数据编制：在以买卖为原因的建筑物所有权转移登记中，取出由个人取得、且属于既存（二手）住宅的部分，加以指数化，以2010年平均为100^[3]。它包括别墅、第二居所和投资用房，这些在总务省每5年一次的住宅・土地统计调查里是不统计的；因为个人购买30㎡以下单间公寓的情况增多，公寓指数同时公布含30㎡以下和剔除30㎡以下两个口径^[2]。指数从2020年4月开始试运行，2023年4月起按月公布，各月数值都做了季节调整^[3]。

要注意两点：一是只统计个人名义的登记，法人购买不在其中；二是登记通常滞后于签约和交房，而且7月的数据到10月30日才公布，看到的是大约三个月前的市场^[1]。

7月的主要数字

全国层面，独栋指数132.5，环比上升1.1%；公寓131.5，环比下降0.4%；剔除30㎡以下的公寓106.1，同样下降0.4%^[1]。合计指数132.4低于2025年10月和2026年1月的138.5，但高于一年前2025年7月的128.9^[2]。

下表是全国、近畿地方、京阪神圈、大阪府和东京都的指数与环比（季节调整值，2010年平均=100）^[2]。

地区	合计	合计（剔除30㎡以下公寓）	独栋	公寓	公寓（剔除30㎡以下）
全国	132.4（+0.2%）	120.8（+0.6%）	132.5（+1.1%）	131.5（−0.4%）	106.1（−0.4%）
近畿地方	131.7（+1.1%）	109.7（−0.5%）	117.1（+1.5%）	147.6（+0.2%）	101.6（−3.0%）
京阪神圈	134.5（+1.2%）	109.0（−0.2%）	114.3（+2.5%）	153.0（+0.1%）	102.9（−3.6%）
大阪府	140.2（+2.4%）	103.3（+0.9%）	104.0（+1.7%）	168.8（+2.6%）	102.3（+1.0%）
东京都	138.5（−4.3%）	108.0（−3.1%）	120.8（−6.3%）	142.6（−4.8%）	103.4（−1.9%）

近畿地方包括滋贺、京都、大阪、兵库、奈良、和歌山；京阪神圈是京都、大阪、兵库三府县^[2]。

大阪的特点：小户型撑起了交易量

大阪府的公寓指数168.8，在国交省列出的地区里仅次于爱知县的173.9；但剔除30㎡以下后只有102.3，两个口径的差距是所有地区里最大的^[2]。作为对照，东京都是142.6对103.4，全国是131.5对106.1^[2]。换句话说，和2010年相比，大阪府个人购买二手公寓的登记量增加了约七成，但其中30㎡以上的部分几乎没有变化，增量来自30㎡以下的单间公寓，也就是通常面向出租的投资型房源^[2]。近畿地方和京阪神圈的情况相同：公寓指数147.6和153.0，剔除小户型后都只有101.6和102.9^[2]。

另一个数字是独栋：大阪府104.0，而全国是132.5，近畿地方117.1^[2]。大阪府个人购买二手独栋的登记量大致还是2010年的水平，没有跟上全国的增长。

全国口径也能看出小户型的分量：7月公寓的登记样本为15,217件，剔除30㎡以下后为10,496件，约三成的个人二手公寓登记是30㎡以下的房源^[2]。

从环比看，7月大阪府合计上升2.4%，东京都下降4.3%^[2]。不过月度指数波动较大，例如全国合计2026年5月为126.1、6月为132.1，单月的涨跌不宜过度解读^[2]。

对买家意味着什么

第一，“大阪二手公寓交易活跃”要分开看。 活跃的主要是30㎡以下的投资型单间；如果您找的是自住或家庭用的60〜80㎡户型，这个细分市场的交易量和2010年相比变化不大，可选房源和周转速度都不会像总量数字暗示的那么高^[2]。

第二，看平均价和成交量时先问口径。 小户型占比高会压低平均总价、抬高每平方米单价；比较不同来源的市场数据时，先确认它是否包含30㎡以下房源，否则大阪的数字很容易被小户型带偏^[2]。

第三，投资型小户型是一个相对独立的市场。 它的买卖双方多为投资者，对租金收益率和利率变化更敏感。7月近畿地方剔除小户型后的公寓指数下降3.0%，京阪神圈下降3.6%，而含小户型的指数持平或小涨，说明两个市场的节奏可以不同^[2]。

第四，这是三个月前的登记数据。 它适合用来看结构和趋势，不适合判断当下的议价空间；具体楼栋的近期行情，还是要看レインズ的成交记录和同一栋楼的交易案例。

小结

国交省2026年7月的既存住宅販売量指数显示，全国二手住宅的个人购买登记量环比上升0.2%，大阪府上升2.4%，东京都下降4.3%^[1][2]。更值得记住的是结构：大阪府公寓指数168.8、剔除30㎡以下后102.3，自2010年以来的交易量增长几乎全部来自投资型小户型，而自住型户型的交易量变化不大^[2]。如果您正在大阪市内寻找自住或家庭用的二手公寓，欢迎联系我们，我们可以结合具体楼栋的成交记录和管理资料，帮您判断房源的稀缺程度和报价是否合理。