日本买房的定金（手付金）：签约后想解约，要付出什么代价

一句话结论：手付金是“解约的价码”，但有截止时间

在日本买房，签买卖合同时通常要先付一笔“手付金”（定金）。按民法，没有特别约定时，这笔钱被视为“解约定金”：买方放弃手付金、卖方双倍返还手付金，就可以解除合同；但一旦对方已经开始履行合同，就不能再这样解约了^[1][4]。如果卖方是不动产公司（宅建业者）、买方是一般个人，宅建业法还额外规定了手付金上限、违约金上限和手付金保全等保护措施^[2]。这篇文章把这些规则按买家的角度整理一遍，并列出签约前要核对的几项。

手付金是什么：民法的基本规则

民法第557条规定：买方向卖方交付手付金后，买方可以放弃手付金解除合同，卖方可以把手付金的两倍金额“现实地提供”给买方来解除合同^[1]。“现实地提供”的意思是卖方要真正把钱拿出来交给对方，只是口头说要退双倍还不够。

手付金在理论上可以有几种性质：证明合同成立的“证约定金”、违约时没收的“违约定金”，以及上面说的“解约定金”。当事人可以自己约定；如果合同里没有特别约定，法律上推定为解约定金^[4]。

用手付金解约有一个关键限制：对方开始履行合同之后，就不能再用这种方式解约^[1]。也就是说，买方想放弃手付金退出，要看卖方有没有开始履行；卖方想双倍返还退出，要看买方有没有开始履行。另外，按手付金解约时，双方原则上不能再互相要求额外的损害赔偿^[1]。

卖方是不动产公司时：宅建业法的几项保护

买新建公寓、或者从不动产公司直接买它收购翻新后的二手房时，卖方是宅建业者。这时宅建业法有以下几项强制规定，违反这些规定、对买方不利的特约无效^[2]。

1. 手付金不超过价格的20%。 宅建业者自己当卖方时，不能收取超过价格20%的手付金；而且无论合同怎么写，这笔钱都具有解约定金的效力，买方可以在卖方开始履行前放弃手付金解约^[2]。例如价格5,000万日元，手付金最多1,000万日元。

2. 违约金合计不超过价格的20%。 因债务不履行解除合同时，事先约定的损害赔偿额和违约金加起来不能超过价格的20%，超出的部分无效^[2]。同样以5,000万日元为例，上限是1,000万日元。

3. 手付金等的保全措置。 宅建业者在交房前收取手付金、中间款等钱时，要先通过银行担保或保证保险等方式做保全，万一卖方破产，买方能拿回这笔钱^[2]。不需要保全的情况是：已经办好买方名下的所有权登记，或者金额很小——未完工的房子，收取的金额合计在价格的5%以下且不超过1,000万日元；已完工的房子，合计在价格的10%以下且不超过1,000万日元^[2][3]。卖方没有做应有的保全时，买方可以拒绝支付手付金等款项^[2]。

以5,000万日元的期房（未完工的新建公寓）为例，手付金超过250万日元就需要保全；如果是已完工的房子，超过500万日元才需要保全。价格2亿日元的已完工房子，价格的10%是2,000万日元，但因为还有1,000万日元的上限，超过1,000万日元就需要保全^[2][3]。

4. 冷静期（クーリング・オフ）。 如果买方是在宅建业者的事务所等以外的地方提出购买申请或签约，可以在被书面告知这项权利之日起8天内，以书面方式撤回或解除，卖方要尽快退还已收的手付金等，不能要求违约金；但已经交房并付清全款的，就不能再行使^[2]。在事务所或样板间签约的情况通常不适用，具体要看申请和签约的地点。

要注意，以上第1到第4项只适用于“宅建业者自己当卖方”的交易。卖方是个人、由中介居间的二手房交易，适用的是民法的一般规则，手付金的金额和解约条件由双方在合同里约定^[1][2]。

“开始履行”是什么意思：什么时候就不能再用手付金解约

最高法院昭和40年（1965年）11月24日的判决认为，“开始履行”是指以客观上从外部能看出的形式做了履行行为的一部分，或者做了履行所必需的前提行为^[4]。但具体哪些行为算，实际中很容易产生争议^[4]。几个例子：

• 卖方按合同约定让原租客搬走、完成腾空，被认定为开始履行，买方之后放弃手付金解约被判无效（东京地方法院平成21年10月16日判决）^[4]。
• 买方在最终履行期约一年前做的测量等行为，被认为不属于履行合同义务，不算开始履行（最高法院平成5年3月16日判决）^[4]。
• 公寓买卖中，卖方在交房前把抵押权注销所需的文件交给司法书士，东京地方法院令和2年2月26日判决认定为开始履行，买方的手付金解约无效^[5]；但东京高等法院令和3年10月27日判决对类似行为作出了否定的判断^[4]。

可见法院会综合考虑行为的方式、债务的内容和履行期限的目的来判断，没有一刀切的标准^[4]。对买家来说，越接近交房日，用手付金退出的空间就越小，也越容易和对方发生争议。

对买家意味着什么：签约前要核对的几项

看清合同里的解约条款。 宅建业法规定，签约前中介或卖方必须由宅地建物取引士交付书面并说明重要事项，其中包括代金以外收付的金钱（如手付金）的金额和目的、解除合同的相关事项、损害赔偿额的预定或违约金、手付金等保全措置的概要，以及贷款没有批下来时的处理^[2]。这几项都和“签约后能不能退、退要花多少钱”直接相关，看不懂的地方要当场问清楚。

确认手付解约能用到什么时候。 如果合同只写“对方开始履行前可以解约”，到底截止到哪一天容易引起争议^[4]。签约时可以确认合同里有没有写明手付解约的期限，并把这个日期记下来。

手付金的金额要量力而行。 手付金越高，买方中途退出的代价越大；卖方用双倍返还退出的代价也越大。卖方是宅建业者时，上限是价格的20%^[2]；个人卖方的交易没有这个法定上限，要靠双方协商^[2]。

期房和高额手付金要确认保全。 买未完工的新建公寓时，如果手付金超过价格的5%或1,000万日元，应确认卖方已经办好保全措置并拿到相应的书面文件^[2][3]。

贷款没批下来不等于“手付解约”。 用房贷买房时，贷款审批失败怎么处理，要看合同里的贷款特约条款，重要事项说明书也要写明这一点^[2]。贷款特约的规则我们会另文介绍。

住在海外的买家要预留时间。 如果需要在中国等地筹款、汇款，或者文件要邮寄、公证，最好在签约前就确认好手付金和尾款的支付时间，避免因为来不及付款而被认定违约。

小结

手付金既是签约的“诚意金”，也是解约的价码：买方放弃手付金、卖方双倍返还即可解约，但对方开始履行之后就不行了^[1]。卖方是不动产公司时，宅建业法规定手付金和违约金都不超过价格的20%，期房等情况还要做保全^[2][3]。签约前把解约条款、手付解约期限、保全措置和贷款特约逐项看清楚，可以避免很多纠纷。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们会用中文逐条说明合同和重要事项说明书的内容。