没有日本住址怎么买房：登记、签约和身份确认要准备什么
住在海外、没有住民票，也可以在日本买房并登记为所有人。关键是几份替代文件：本国政府的住址证明或公证的宣誓供述书加护照复印件、登记上的国内联络人、中介要求的身份确认，以及买完后20天内的外汇法报告。本文按法务省、国交省和财务省的规定逐项整理。
一句话结论：没有住民票也能买，但要换一套文件
在日本买房，登记时通常要交“住民票”来证明买方的住址。住在海外的外国人没有住民票，但这不妨碍买房和登记为所有人：法务省对“住所在国外的外国人”成为所有权登记名义人的情形，专门规定了可以代替住民票的文件[1]。真正要花时间的，是在本国把这些文件准备好、翻译好，并配合中介和司法书士完成身份确认和远程手续。
下面按“登记 → 中介的身份确认 → 签约 → 买完之后”的顺序，把海外买家要准备的东西逐项说明。
第一关：住址证明，没有住民票用什么代替
从 2024 年 4 月 1 日起申请的登记，住所在国外的外国人成为新的所有权登记名义人时，住址证明按法务省 2023 年 12 月 15 日的通达处理，二选一[1]：
- 本国或居住国政府（含领事）出具的住址证明文件，相当于日本的住民票原件；政府提供的电子数据打印件，只要能用该政府的方法核实真伪也可以[1]。
- 本国或居住国公证人认证的宣誓供述书 + 护照复印件。宣誓供述书由本人宣誓姓名和住址属实并签名；护照复印件要在供述书作成日或登记受理日仍然有效，并包含姓名、有效期和照片页；复印件和供述书不是一体时，要写明“与原件相符”并由本人签名[1]。
没有护照的，要附上说明情况的上申书和其他身份证明文件的复印件；本国没有公证制度等不得已的情况下，也可以由日本的公证人认证[1]。外文文件要附日文译文，但不必全文翻译：标题、姓名、住址、发行日、有效期、发行机关和证明文字等相关部分要译，其余可以注明省略[1]。
实际操作上，哪一种更方便取决于所在国家或地区能开出什么样的证明。建议在签约前就和负责登记的司法书士确认格式，以免结算前才发现文件不符。
第二关：国内联络先，登记上要留一个日本的联系人
同样从 2024 年 4 月 1 日起，住所在海外的个人或法人成为所有权登记名义人时，要在申请中提供一个“国内联络先”[2]。联络人可以是个人也可以是法人，法务省举的例子是不动产业者和司法书士；找不到合适的人时，可以写明“没有国内联络先”，但要附上本人签名或记名盖章的上申书[2]。
这条规定的目的，是让将来需要联系所有人时有一个日本国内的窗口。如果请朋友当联络人，要事先说清楚可能会收到法务局的联系；请中介或司法书士担任时，也要确认是否收费、能负责多久。
第三关：中介的身份确认，护照之外还会问目的和职业
日本的《犯罪收益转移防止法》把宅建业者列为“特定事业者”，宅地和建筑的买卖合同的签订、代理或中介属于“特定交易”[3]。中介在交易时必须确认个人客户的姓名、住址、出生日期，以及交易目的和职业；客户是法人时，还要确认事业内容和实际控制人；确认记录要保存 7 年[3]。
带照片的身份证明文件包括驾照、个人编号卡、在留卡、护照等，一定的外国政府或国际机构发行的文件也在可用范围内[3]。国交省还要求宅建业者在风险评估中考虑非居住者、非当面交易和资金来源不明等因素[3]。所以海外买家被问到购房目的、职业和购房资金从哪里来，是法律要求的正常程序，提前准备好说明和材料，可以少来回几次。
签约和重要事项说明：可以远程，但要事先同意
国土交通省自 2021 年 3 月 30 日起正式允许不动产买卖用视频会议等方式进行网上重要事项说明（IT重说）[4]。2022 年 5 月 18 日起，宅建业的相关书面也可以改用电子方式提供，前提是事先向买方确认意向并取得同意[5]。
也就是说，海外买家不一定要飞到日本听说明、签合同。不过，结算和交房当天要用的登记文件仍然以原件为准，国际邮寄往返要留出时间。比较稳妥的做法是：签约时就拿到司法书士列出的文件清单，按清单在本国办理公证和翻译。
买完之后：20天内的外汇报告、纳税管理人和地址变更
外汇法报告。 非居住者取得日本的不动产或相关权利，要在取得后 20 日内经日本银行向财务大臣提交报告，可由本人或居住者代理人（例如中介）提交[6]。2026 年 4 月 1 日施行的省令修改后，自住用的取得也在报告对象之内[7]。
纳税管理人。 非居住者需要办理确定申告、接收税务署文件或缴税时，要指定纳税管理人并向税务署提交选任届出书[8]。每年的固定资产税通知、出租收入的申报都会用到。
住址变更登记。 从 2026 年 4 月 1 日起，登记的所有人住址或姓名变更后，要在 2 年内申请变更登记，无正当理由不办可能被处 5 万日元以下的过料；施行前发生的变更，要在 2028 年 3 月 31 日前办好[9]。海外买家将来搬家或回国定居时，别忘了这一步。
小结
没有日本住址并不是买房的障碍，只是把住民票换成了本国的住址证明或宣誓供述书，再加上国内联络先、身份确认和买后的外汇报告。时间上最容易卡住的是在本国办理公证和翻译，以及国际邮寄。看房阶段就把身份状况告诉中介，签约时拿到完整的文件清单，整个流程会顺很多。如果您住在海外、正在考虑大阪的房子，欢迎联系我们，我们可以用中文帮您把手续和时间表理清楚。
资料来源
- 法務省「令和6年4月1日以後にされる登記の申請に関し、外国に住所を有する外国人又は法人が所有権の登記名義人となる登記の申請をする場合の住所証明情報の取扱いについて（令和5年12月15日付け法務省民二第1596号通達）」2023年12月20日（查阅 2026年11月7日）
- 法務省「令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について（国内連絡先）」2024年4月1日（查阅 2026年11月7日）
- 国土交通省 不動産・建設経済局不動産業課「犯罪収益移転防止法の概要について（令和8年4月）」2026年4月（查阅 2026年11月7日）
- 国土交通省 不動産・建設経済局不動産業課「不動産の売買取引に係る「オンラインによる重要事項説明」（IT重説）の本格運用について」2021年3月30日（查阅 2026年11月7日）
- 国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」2024年12月（查阅 2026年11月7日）
- 財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告 制度の概要」2026年4月（查阅 2026年11月7日）
- 財務省「外国為替の取引等の報告に関する省令の一部を改正します（令和8年4月1日施行）」2026年2月20日（查阅 2026年11月7日）
- 国税庁「No.1923 海外勤務と納税管理人の選任又は解任」2026年4月1日（查阅 2026年11月7日）
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」2025年10月30日（查阅 2026年11月7日）
本文为一般信息，不构成投资、税务或法律建议。数据以文末所列资料发布时为准，之后可能发生变化；具体判断请咨询专业人士。
