中古マンション購入の流れ：内覧から契約、決済・引渡しまでの7ステップ

結論：7つのステップと数か月の時間、カギは契約前の2段階

中古マンションの購入は、おおむね7つの段階を踏みます。不動産会社選び、内覧、購入申込み、重要事項説明と売買契約、住宅ローンの本審査とローン契約、決済・引渡し、引渡し後の手続きです^[1]。情報収集を始めてから入居までは、数か月以上かかることが多いとされています^[1]。買主が特に注意すべきなのは契約前の2段階です。一つは重要事項説明を受けること、もう一つは売買契約の代金・引渡し時期・解除条件・ローン特約を確認することです。契約後に手を引こうとすると、負担が大きくなるからです^[2]。以下、各段階で何をするか、法律がどう定めているか、どれくらいの時間を見込むべきかを順に整理します。

ステップ1：不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ

中古マンションの多くは売主から依頼を受けた不動産会社（宅地建物取引業者）が売り出しており、買主も通常は不動産会社を通じて内覧や交渉を行います。東急リバブルの購入ガイドは、まず複数の会社に相談し、そのうえで具体的な物件に絞り込むことを勧めています^[1]。

不動産会社とは「媒介契約」を結びます。宅建業法第34条の2は、売買の媒介契約を締結したときは、遅滞なく法定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定めています^[2]。ほかの業者に重ねて依頼することを禁じる「専任媒介契約」の場合、有効期間は3か月が上限で、それより長く定めても3か月とされます^[2]。書面を受け取ったら、仲介手数料の額と支払時期を確認しておきましょう。

ステップ2：内覧と、マンションの管理状況の確認

中古マンションの内覧では、住戸そのものに加え、共用部分と管理の状況、将来の修繕リスク、周辺環境も確認します^[1]。同じガイドによれば、中古マンションの1回目の大規模修繕は築15年までに行われることが多く、2回目は築26～30年が一般的です^[1]。内覧の際には、管理費・修繕積立金・長期修繕計画の資料を不動産会社に求め、建物が今どの段階にあるかを確かめておくと安心です。

ステップ3：購入申込みと住宅ローン事前審査

気に入った物件が見つかったら、不動産会社を通じて売主に買付証明書（購入申込書）を提出し、希望価格や主な条件を伝えます。これは購入の意思表示であり、まだ法的拘束力のある契約ではありません^[1]。住宅ローンを利用する場合は、この段階で金融機関に事前審査（仮審査）を申し込みます。三井住友銀行の説明では、事前審査は本人確認書類など基本的な書類で返済能力を簡易的に審査するもので、結果は通常、申込みから数日、遅くとも1週間程度で出ます^[4]。事前審査の結果があれば、売主との交渉でも説得力が増します^[1]。

ステップ4：重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ

条件がまとまれば、契約に進みます。契約の前に、不動産会社は宅地建物取引士に重要事項説明書を交付させ、買主に説明させなければなりません。宅建業法第35条が定める義務で、時期は「契約が成立するまでの間」です^[2]。説明の際、宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示しなければなりません^[2]。

説明を受けたあと、売買契約を締結し、手付金を支払います^[1]。契約が成立すると、不動産会社は遅滞なく法定事項を記載した書面を交付します。法定事項には、代金の額と支払時期・方法、引渡しの時期、移転登記の申請時期、契約解除の定めがあるときはその内容、ローンのあっせんが成立しないときの措置が含まれます^[2]。最後の項目がいわゆる「住宅ローン特約」で、東急リバブルは本審査に通らなかった場合に備え、契約時にこの特約があるか確認するよう勧めています^[1]。

遠方や海外に住む買主は、必ずしも現地で説明を受ける必要はありません。国土交通省は2021年3月30日から、売買取引でもテレビ会議等を使ったオンラインの重要事項説明（IT重説）の本格運用を始め、一定の要件の下で対面の説明と同様に扱っています^[3]。宅建業法は、相手方の承諾を得れば重要事項説明書を電磁的方法で提供できるとも定めています^[2]。

ステップ5：住宅ローン本審査と金銭消費貸借契約

契約後、売買契約書や重要事項説明書などの書類をそろえて住宅ローンの本審査を申し込みます^[4]。本審査では物件の情報、健康状態、団体信用生命保険（団信）の加入状況などが詳しく確認され、期間は約1～4週間です^[4]。本審査の承認後、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）、つまり正式なローン契約を結びます^[4][1]。三井住友銀行の説明では、融資実行はローン契約からおよそ1週間後が目安です^[4]。

ステップ6：決済・引渡し

ローンの本承認が出たら、売主と買主で引渡し日を決めます^[1]。当日は司法書士と不動産会社が立ち会い、双方の本人確認と登記に必要な書類の確認を行います。司法書士が問題なしと判断すると金融機関が融資を実行し、買主は手付金を差し引いた残代金を売主に支払い、同じ日に鍵を受け取ります。司法書士はその日のうちに所有権移転登記を申請します^[1]。融資実行・登記・引渡しは同日に行うのが一般的です^[4]。

この日には固定資産税と管理費・修繕積立金の精算も行います^[1]。固定資産税の精算に法律上の定めはなく、売買契約の取り決めにより日割りで計算するのが一般的です。起算日は関東では1月1日、関西では4月1日が多いとされています^[5]。大阪で購入する場合は、契約書がどちらの起算日になっているかを契約前に確認しておきましょう。

ステップ7：引渡し後の手続き

登記が完了すると、法務局が発行する「登記識別情報通知」が後日郵送されてくるので、大切に保管します^[1]。また、マンションの管理組合に区分所有者の変更届を提出します。これにより、管理費の引落しや総会の案内が新しい所有者に届くようになります^[1]。

買主にとっての意味：スケジュールに余裕を持つ

金融機関の公開情報をつなげると、事前審査が数日～1週間、本審査が1～4週間、ローン契約から融資実行まで約1週間です^[4]。これに内覧・交渉・契約準備が加わるため、全体で数か月かかるのはごく普通のことです^[1]。

契約前の2つの書面は一項目ずつ確認する。 重要事項説明書と売買契約書は、この流れの中で最も拘束力の強い書面です^[2]。代金の支払時期、引渡し日、解除条件、ローン特約は、署名の前に必ず確認しましょう。

ローン特約の期限は審査期間と合わせる。 本審査だけで1～4週間かかります^[4]。特約の期限が短すぎると間に合わないおそれがあります。

海外在住の買主はオンライン説明を使えるが、書類の準備期間を見込む。 IT重説はすでに本格運用されています^[3]。ただし決済当日の登記書類や本人確認書類は事前の準備が必要なので、契約時に不動産会社・司法書士と必要書類のリストを確認しておくのが望ましいでしょう。

まとめ

中古マンションの購入の流れは、不動産会社選び、内覧、購入申込み、重要事項説明と売買契約、ローン本審査、決済・引渡し、引渡し後の手続きにまとめられます^[1]。法律上の要となるのは契約の前後で、不動産会社は契約成立までに宅地建物取引士に重要事項を書面で説明させ、契約成立後は代金・引渡し・登記・解除・ローン特約などを記載した書面を交付しなければなりません^[2]。全体のスケジュールは金融機関の審査と融資実行で決まります^[4]。大阪での購入をご検討中でしたら、お気軽にお問い合わせください。中国語で各段階に寄り添い、契約前には重要事項説明書と契約書の内容を一項目ずつご説明します。