日本买房后的一次性税：不动产取得税怎么算、哪些情况能减免

一句话结论

在日本买房，除了每年的固定资产税，还有一种只交一次的税：不动产取得税（不動産取得税）。它由都道府县征收，按房产的“评价额”乘以税率计算，自住的住宅和它的土地有相当大的减免，很多自住公寓算下来是零或只有几万日元；但投资用的二手房、面积很小的单间公寓往往拿不到减免，要按全额交^[1]。下面以大阪府为例说明。

谁交、交给谁：买房后一次性的府税

不动产取得税的纳税人是取得土地或房屋的人，不论是否办了登记、是有偿还是无偿、取得原因是买卖、赠与还是新建，取得了就要交^[1]。它是都道府县税，大阪府内的房产由大阪府的府税事务所负责。继承取得不在课税范围内，但赠与取得要交^[1]。

和每年交的固定资产税不同，这个税只在取得时交一次。交房登记后过一段时间，府税事务所会把纳税通知书兼缴款书寄到纳税人地址，上面写明缴纳期限，按期缴纳即可^[1]。住在海外的买家收不到通知书容易逾期，大阪府的页面也专门写了“纳税管理人”制度，请在日本的人代为接收和缴纳^[1]。

怎么算：评价额 × 税率，住宅和土地有大幅减免

计算的基础不是成交价，而是市町村固定资产课税台账上登记的价格，也就是固定资产税评价额；新建房屋还没有登记价格时，由大阪府评定取得时的价格^[1]。评价额一般明显低于市场价，所以不能拿房价直接乘税率。

税率和免税点

标准税率是4%，但对2008年4月1日至2027年3月31日取得的土地和住宅适用3%的特例税率；非住宅的房屋（店铺、办公室等）仍是4%^[1]。另外，2027年3月31日以前取得的宅地（以及按宅地标准评价的土地），课税标准按登记价格的二分之一计算^[1]。

评价额低于免税点的不课税。免税点在2026年4月1日起提高：土地16万日元未满、新建或增改建的房屋每户66万日元未满、买卖赠与等取得的房屋每户34万日元未满（此前分别是10万、23万和12万日元）^[1]。

住宅（房屋）部分的控除

房屋部分的减免方式是“先从评价额里扣掉一笔控除额，再乘3%”。新建住宅（含购买新建未使用的住宅）最高可扣1,200万日元；认定长期优良住宅扣1,300万日元，适用于2031年3月31日以前新建的住宅^[1][5]。

二手住宅只有满足两个条件才能扣：一是取得人本人居住，二是1982年1月1日以后新建，或者有耐震基准适合证明^[4]。控除额按房屋的新建日期分档^[1]：

新建日期	控除额
1997年4月1日以后	1,200万日元
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万日元
1985年7月1日～1989年3月31日	450万日元
1982年1月1日～1985年6月30日	420万日元

新建和二手都有面积条件：2026年4月1日以后取得的，住宅床面积须在40㎡以上240㎡以下（此前的下限是50㎡）；公寓按专有面积加上按比例分摊的共用部分来判定^[1][3]。这意味着很多专有面积不到40㎡的投资用单间公寓，房屋部分享受不到控除。

土地部分的减额

住宅所在的土地，在满足条件时可以从土地的税额里减掉下面两者中较高的一个^[1]：

• 45,000日元^[1]；
• 土地每1㎡的价格 × 住宅床面积的2倍（上限200㎡）× 3%^[1]。

条件大致是土地和住宅要在一定期间内一起取得：新建住宅要在取得土地后3年以内建成（限2031年3月31日以前取得的土地），二手住宅要在取得土地后1年以内取得住宅，或取得住宅后1年以内取得土地^[1][4]。买公寓时土地份额和房屋是同时过户的，一般都满足这个条件。公寓每户分到的土地份额很小，而床面积的2倍往往远大于份额面积，所以土地部分的税常常被减到零。

三个例子

大阪府页面上的官方设例是独栋新建住宅：住宅床面积150㎡、房屋评价额1,300万日元、土地评价额2,400万日元，算下来房屋部分交30,000日元，土地部分减到0，合计30,000日元^[1]。

把同样的规则套到公寓上（评价额为说明用的假设数字，实际以纳税通知书为准）^[1][4]：

1. 自住二手公寓：2005年建成、专有面积70㎡、房屋评价额900万日元、土地份额评价额400万日元。房屋：900万扣掉1,200万控除后为负，税额0。土地：400万×二分之一×3%＝60,000日元，但减额按每1㎡价格×140㎡×3%计算远超这个数，税额也是0。合计0日元^[1][4]。
2. 自住新建公寓：专有面积70㎡、房屋评价额1,500万日元、土地份额评价额500万日元。房屋：（1,500万−1,200万）×3%＝90,000日元。土地：500万×二分之一×3%＝75,000日元，减额后为0。合计90,000日元^[1]。
3. 出租用二手公寓：和第1例同一套房，但买来出租、自己不住。二手住宅的控除和土地减额都要求取得人居住，所以都不适用：房屋900万×3%＝270,000日元，土地400万×二分之一×3%＝60,000日元，合计330,000日元^[1][4]。

同一套房，自住还是出租，税额可以差几十万日元。投资用的买家在算收益时要把这笔钱算进去。

申报和缴纳：大阪府是取得后20日内

大阪府规定，取得不动产后要在取得之日起20日内向房产所在地的府税事务所提交“不动产取得申告书”；不过在取得后20日内申请了登记的，原则上不用另行申报^[2]。买卖交易一般当天就由司法书士办理过户登记，所以多数买家不需要自己申报取得这件事。

但减免不是自动的。要享受新建住宅的控除，需要提交控除申告书，附上建物引渡证、买卖合同、最终代金收据等能证明新建或新建未使用的材料（复印件即可）^[3]。二手住宅的控除和土地减额，需要提交控除（减额、还付）申告书，附买卖合同和最终代金收据、建物登记事项证明书、住民票，材料同样可以用复印件，可以到窗口、邮寄或电子申请^[4]。收到纳税通知书后一定要核对减免有没有算进去；没有的话，补交申告书可以申请减额或还付^[4]。

对买家意味着什么

1. 把它算进初期费用。 不动产取得税是交房后几个月才来的“迟到账单”，和中介费、登录免许税不在同一天付。自住新建公寓预留几万到十几万日元，投资用二手房按“评价额×3%”预留，比较稳妥^[1]。
2. 看房时就问评价额。 评价额决定税额，请中介向卖方要最近一年的固定资产税纳税通知书或评价证明书，能当场估算。
3. 面积和用途决定能不能减。 专有面积不到40㎡的单间、买来出租的二手房、1982年以前建成又没有耐震证明的旧楼，基本拿不到减免^[1][4]。
4. 住在海外要安排好接收。 指定纳税管理人，或者确保通知书能转到自己手上，避免逾期^[1]。

小结

不动产取得税是买房后只交一次的府税：评价额乘以3%的特例税率，宅地课税标准减半，自住住宅有最高1,200万日元的控除，土地有减额，很多自住公寓实际税额很低；但用途、面积和房龄不符合条件时要按全额交^[1]。想知道某套房源大概要交多少不动产取得税，或者需要帮忙准备减免申告的材料，欢迎联系我们。