日本买房的购买申请书（買付証明書）：写什么、有没有约束力、提交后能不能反悔

一句话结论：购买申请书是“我想买”的书面表态，不是合同

在日本看中一套房，第一步通常不是签合同，而是通过中介向卖方递一张“購買申請书”，日文叫買付証明書，也叫購入申込書、買付申込書^[6]。它写明你愿意出的价格和主要条件，卖方据此决定要不要和你谈。它本身没有法律约束力，提交后原则上可以撤回；但交涉已经谈到很深的阶段再无故反悔，法院有判例支持卖方索赔^[4][7]。另外，有的中介会在这个阶段收一笔“申込証拠金”，这笔钱在撤回申请时必须退还^[2][3]。下面按买家的角度把这几点讲清楚。

购买申请书写什么：价格、定金、贷款和有效期

法律没有规定購買申請书必须写哪些内容，格式一般由中介提供^[7]。常见项目包括：物件的所在地和面积等特定信息、希望购买价格、预定的手付金（定金）金额、希望签约日和交房时间、是否用贷款和预计借款额、有效期限，必要时还有买方的年收入和职业^[7][6]。年收入要按源泉徴収票或确定申告的金额如实填写，不能虚报^[6]。

有效期限一般写1到2周左右，由卖方或中介一侧掌握；如果你需要办房贷或先卖掉现在的住房，可能要留更长的缓冲时间^[6][7]。有效期写得太长，卖方不好判断还有没有谈判空间；写得太短，贷款审查可能来不及^[7]。

同一套房可能同时收到几份購買申請书。通常没有“先到先得”的规则，卖方和中介会比较各份的价格和条件来决定先和谁谈，后提交但条件更好的买家也可能被优先^[6][7]。卖方愿意谈时，有时会回一份“売渡承諾書”，写明预定售价、交付时间和有效期间；它同样没有法律约束力，但对买家来说是取得交涉权的确认，有的银行在房贷审查时也会把它作为参考资料之一^[6]。

它有没有法律效力：法院怎么看

按民法第522条，合同在一方提出要约、对方承诺时成立，除法令另有规定外，不需要书面等特定形式^[1]。那么卖方收下購買申請书、口头说“好”，买卖是不是就成立了？法院的态度基本是否定的。

全日本不動産協会的法律问答整理了几个判例：不动产价值高、影响大，实务上一直是“签合同书、交手付金或内金”才算成交的惯例，東京高等裁判所1975年（昭和50年）6月30日的判决承认了这一惯例，认为签订合同书和交付内金可以视为买卖成立的要件^[4]。大阪高等裁判所1990年（平成2年）4月26日的判决更直接：購買申請书只表示将来有购买的希望，即使买卖双方交换了買付証明書和売渡承諾書，也要经过之后的具体交涉达成合意，买卖才成立，而且这一点在不动产行业是普遍认知^[4]。東京地方裁判所2014年（平成26年）12月25日的判决则认为，即使已经有合同草案和合意书，只要还约定要继续协商未定条件、登记时间和结算日等也没定下来，合同就还没成立^[4]。

所以对买家来说，提交購買申請书不等于签了合同：卖方可以不接受，你也还没有承担买房的义务。真正有约束力的，是之后由宅地建物取引士说明重要事项、双方签署的买卖合同书^[2]。

提交后能反悔吗：原则可以，但谈得越深风险越大

因为没有法律约束力，提交后取消購買申請书本身不需要付违约金^[6]。但有一条法理叫“契約締結上の過失”：合同成立前双方原则上互不负义务，可是交涉已经充分推进、对方合理地相信合同一定会成立时，一方无正当理由突然拒绝签约，可能要赔偿对方因此受到的损失^[4][5]。

福岡高等裁判所1995年（平成7年）6月29日的判决就是一个例子：一块公寓开发用地的买卖，合同书的制作、价款结算的安排甚至开工仪式的日期都确认好了，买方才拒绝签约，法院支持了卖方的损害赔偿请求^[4]。三井住友トラスト不動産介绍过另一个类型的案例：双方交换了買付証明書和売渡証明書、约定了签约日和结算日，卖方为此委托设计公司出图，建筑确认办完后买方以建筑费上涨为由拒绝签约，律师的意见是这种情况可能满足“交涉已充分推进并产生信赖、且信赖被辜负”这两个要件^[5]。

反过来说，这些案例的共同点是条件已经基本谈定、对方已经为签约投入了成本。普通的二手公寓交易中，买家在条件还没谈拢、或者因为贷款事前审查没通过等正当理由退出，一般不属于这种情况。即便法律上没有责任，随意撤回也会浪费卖方和中介的时间，以后再想对同一套房出价可能就没有机会了；确实要撤回时，应该尽早通过中介说明原因^[6][7]。

申込証拠金：这个阶段交的钱能不能退

有些不动产公司在收購買申請书时会收一笔“申込証拠金”（申込金），目的是预约或优先处理^[8]。它和签约时交的手付金不同：手付金有金额上限和保全措施的规定，而申込証拠金在签约前的收付没有专门的规定，法律性质并不清晰，正式签约后一般会充抵为手付金的一部分，最后成为价款的一部分^[8]。

买家最关心的是：撤回申请后这笔钱退不退。答案是必须退。宅建业法第47条の2第3项禁止宅建业者做出妨碍合同申请的撤回、损害相对方利益的行为，具体行为由国土交通省令规定^[2]；宅建业法施行规则第16条の11明确列出“相对方撤回合同申请时，拒绝返还已收取的预付款（預り金）”是禁止行为之一^[3]。也就是说，不管收钱时叫什么名目，签约前交给业者的钱在撤回申请时都要退还。另外，业者只是居间中介、不是卖方时，它收取申込証拠金的理由本来就不明确，业内对这种做法多持否定看法^[8]。遇到中介要求先交钱才接受申请的情况，可以要求对方说明这笔钱的性质，并保留收据。

对买家意味着什么：提交前想清楚的几件事

条件没想好之前不要提交。 購買申請书虽然可以撤回，但它是你和卖方谈判的起点，价格、手付金、交房时间一旦写下去，再改会损害信任^[7]。先把预算、贷款额度和入住时间确定下来再写。

价格要在卖方能接受的范围内。 出价和卖方的预期差太多，可能直接被拒绝而没有谈判机会^[7]。中介通常能告诉你卖方的底线大概在哪里，以及有没有其他竞争者。

先做贷款事前审查。 購買申請书里要写是否用贷款和预计借款额，卖方也会据此判断你的履约能力^[7]。提交前拿到银行的事前审查结果，既能让卖方更放心，也能减少之后因贷款不批而撤回的可能。

不要通过多家中介重复提交。 已经通过一家中介提交后，再找别的中介对同一套房出价，可能被视为“抜き行為”，有违反中介合同的风险，业内也普遍避免^[7]。

看清有效期限和撤回方式。 有效期一般1到2周^[6][7]。如果到期前卖方没有回复，申请自动失效；确实要撤回时，用书面或邮件通过中介通知，留下记录。

住在海外的买家要预留时间。 看房、拿到贷款事前审查结果、准备签约文件都需要时间，提交購買申請书时把这些时间算进有效期和希望签约日，避免被动。

小结

購買申請书（買付証明書）是买家向卖方表达购买意愿和条件的书面文件，写价格、手付金、贷款、有效期等^[7][6]。按民法和判例，仅凭它买卖不成立，提交后原则上可以撤回^[1][4]；但条件已基本谈定、对方已为签约投入成本后再无故反悔，可能要按“契約締結上の過失”赔偿^[4][5]。这个阶段如果交了申込証拠金，撤回申请时业者必须退还^[2][3]。如果您正在考虑在大阪购房，欢迎联系我们，我们会用中文帮您准备購買申請书，并说明每一项条件的含义。