在日本出售自住房产时，合理规划节税方案十分重要。其中最常用的两项制度是「3000万特別控除」与「居住用财产买替递延特例」。今天我们来用简单说明+算式例子，帮大家快速搞清楚它们的适用条件、好处及操作方式。
📍 3000万特別控除
3000万特別控除是指，当出售自用住宅（居住用财产）时，可以从卖房所得中，每人扣除3000万日元。如果夫妻共有，可以两人各3000万，合计最多6000万日元。
适用条件：
- 出售的是本人或配偶实际居住的住宅
- 出售当年及过去3年内未将该房产用作出租或其他经营用途
- 出售前已将房屋空置或继续自用
算式例子：
夫妻共同拥有一套住宅，情况如下：
- 卖价：22000万日元
- 取得价（买入价+相关费用）：11000万日元
- 所得金額：22000万 − 11000万 = 11000万日元
如果适用3000万控除：
- 每人3000万 × 2 = 6000万
- 应纳税所得金額：11000万 − 6000万 = 5000万日元
这5000万日元再根据房产持有年限，适用对应税率。
📍 居住用财产买替递延特例
买替递延特例是指，如果出售自住房获得所得，在3年内重新购买另一套自用住宅，且购房总价（含仲介手数料）大于或等于卖房所得金額，就可以将卖房所得的纳税义务递延，等到以后卖新房时再一并结算。
适用条件：
- 卖的是本人或配偶实际居住的住宅
- 卖房后3年内，购买新的自用住宅
- 新房购入总额 ≥ 卖房所得金额（仲介费可计入）
👉 贷款部分可以算入，只要购房总价达标即可
算式例子：
继续上例：
- 卖价：22000万
- 取得价：11000万
- 所得金額：11000万
如果用买替特例：
- 不用3000万控除，整11000万递延
- 当年无需缴纳所得税
- 3年内购买价格 ≥ 11000万日元的C房（仲介费算在内）
递延的好处：
- 当年不交税，资金周转压力小
- 未来卖C房时，再按卖C房时的持有年限决定税率：
- 超过5年：20.315%
- 不满5年：39.63%
如果C房不卖了，直接相続，根据国税厅规定：
「买替取得资产在让渡前无需结算所得，相続或贈与不构成让渡」
即递延的B房所得在相続时自动消灭，完全免交所得税，仅交相続税（通常税率远低于所得税，且有相続基本控除等制度辅助）。
📍 3000万控除 vs 买替递延特例 对比
| 制度 | 适用条件 | 优点 | 纳税时点 |
|---|---|---|---|
| 3000万特別控除 | 出售自用住宅，卖出当年起算前3年内未出租 | 每人可减免3000万所得金额 | 卖房当年结算 |
| 买替递延特例 | 卖房后3年内购买同等或更贵自用住宅 | 卖房当年不交税，未来卖新房时结算 | 卖新房或相続时结算 |
📍 实操提醒
卖房当年算起，次年的3月（如2025年卖房 → 2026年3月前）需办理確定申告，申报3000万控除或申请买替递延特例。
📍 一句话建议
如果打算长期持有新房或未来相続，买替递延特例是最佳选择。如果短期内就要卖掉，或未来不确定持有年限，先用3000万控除减轻当年纳税压力，再灵活调整更稳妥。
📌 结语
合理运用日本不动产节税制度，不仅能减少当下的税务负担，更有助于实现家庭财富的长期保值增值。具体情况还是建议根据自身资产情况，结合专业不动产税务顾问，量身定制方案。
如果你对日本不动产买卖、节税规划有任何疑问，欢迎随时联系我，咱们一对一详谈！